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課程背景

2019年7月16日，《土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，征求意見稿擬將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍，擬將目前對集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金同步取消。。。。。新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？相關(guān)各方應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點(diǎn)？現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。

本次特訓(xùn)營從房地產(chǎn)財務(wù)操盤方向、房地產(chǎn)財稅實(shí)操方向兩個維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各個階段進(jìn)行詳細(xì)解析——從公司架構(gòu)設(shè)計、公司設(shè)立、籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、銷售、自持運(yùn)營、資本運(yùn)作、項目清算資金退出企業(yè)等環(huán)節(jié)，逐一精細(xì)講解財稅管控要點(diǎn)；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風(fēng)險、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險；全流程實(shí)例模擬，讓您輕松應(yīng)對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實(shí)務(wù)問題。

課程做到“重實(shí)戰(zhàn)，重實(shí)效，重實(shí)用”，融合大量“法律條款+實(shí)務(wù)操作+經(jīng)典案例”進(jìn)行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中的財稅熱點(diǎn)問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難題將在課程中迎刃而解，將要面臨的問題與風(fēng)險同時了然于胸！幫助學(xué)員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財稅管理體系框架，更好的服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財稅精細(xì)化管理。

框架建立?從房地產(chǎn)項目特性出發(fā)，以財稅事前籌劃為主線精講各階段業(yè)務(wù)流程；

思維引導(dǎo)?分析不同操作方法的節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應(yīng)對涉稅模糊、疑難問題；

模擬實(shí)戰(zhàn)?運(yùn)用實(shí)用真實(shí)案例，最新稅收政策實(shí)戰(zhàn)解讀，開闊視野，實(shí)現(xiàn)質(zhì)變。

課程收益

一、增值稅等大規(guī)模減稅降負(fù)趨勢下房地產(chǎn)公司面臨的新稅制形勢分析及應(yīng)對方略

二、增值稅等大規(guī)模減稅降負(fù)趨勢下房地產(chǎn)公司開發(fā)流程盤點(diǎn)及商業(yè)模式創(chuàng)新

三、減稅降負(fù)新形勢下房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅管控戰(zhàn)略分析

課程大綱

新土地增值稅法新變化和應(yīng)對方略

新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點(diǎn)？現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。

房地產(chǎn)企業(yè)如何通過公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅核算管理高效處理財稅問題？從戰(zhàn)略運(yùn)營視角全流程財稅預(yù)算管控，轉(zhuǎn)換財稅處理思維觀，挑戰(zhàn)全程賬務(wù)處理和涉稅管控，建立適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財稅管控新思維。

一、增值稅等大規(guī)模減稅降負(fù)趨勢下房地產(chǎn)公司面臨的新稅制形勢分析及應(yīng)對方略

1、增值稅、社保費(fèi)降負(fù)等一攬子新政對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及帶來的風(fēng)險

2、稅費(fèi)降負(fù)一攬子新政之下的征收管理、執(zhí)法管理、違法處置新變化及影響

（1）結(jié)構(gòu)性減稅+普惠性降負(fù)新形勢下的征管變化以及對房地產(chǎn)企業(yè)的帶來風(fēng)險（2）稅收放管服、全國稅收征管信息化集成對稅收征管、執(zhí)法處理的影響？

（3）信息化、法制化、大數(shù)據(jù)、精準(zhǔn)定位稅收風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)今年的稽查風(fēng)險都在哪？

4、房地產(chǎn)稅逼近、財稅金融政策變化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

5、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外憂患如何應(yīng)對新挑戰(zhàn)？

二、增值稅等大規(guī)模減稅降負(fù)趨勢下房地產(chǎn)公司開發(fā)流程盤點(diǎn)及商業(yè)模式創(chuàng)新

房地產(chǎn)公司開發(fā)實(shí)務(wù)中須經(jīng)歷哪些流程？在當(dāng)前以增值稅為代表的各種減稅降負(fù)新政舉措之下，各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點(diǎn)和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項目開發(fā)運(yùn)營的綜合稅負(fù)最優(yōu)化？老項目需要做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證的更新？新項目如何規(guī)化好架構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營前提下財務(wù)核算管理綜合收益最大化？如何做好新舊項目的過度和銜接？

1、增值稅、社保減稅系列新政下，可研階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)施工階段、預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、竣工階段房地產(chǎn)各開發(fā)流程流程，及變化與對策

2、增值稅、社保減稅系列新政下，商品房開發(fā)全程主要表、證、單、書的財稅管控

（1）舊項目風(fēng)險變化與控制

（2）跨期項目的過度與銜接

（3）新項目的未雨綢繆：尋找應(yīng)對當(dāng)下與未來變化的管控方略

3、項目公司、公司項目，房地產(chǎn)公司常見架構(gòu)優(yōu)與劣精講解

4、新形勢新時期房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新及財稅規(guī)劃新走向

三、減稅降負(fù)新形勢下房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅管控戰(zhàn)略分析

（一）設(shè)立階段

公司設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點(diǎn)？在當(dāng)前減稅降負(fù)新形勢下，如何事前“預(yù)見”政策及經(jīng)濟(jì)形勢變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運(yùn)營中稅負(fù)最優(yōu)化？如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？

現(xiàn)狀——缺少全程統(tǒng)籌規(guī)劃思維，給公司后續(xù)資本運(yùn)作、集團(tuán)融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算分配高暴利資金釋放等環(huán)節(jié)帶來涉稅風(fēng)險。

收益——通過事前架構(gòu)優(yōu)化，達(dá)到最低稅負(fù)目標(biāo)

案例：土地使用權(quán)投資全稅種核算實(shí)例解析等

（二）籌資階段

當(dāng)前形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？如何進(jìn)行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？例如：如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負(fù)？如何通過資本動作將房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入.....

（三）拿地階段

拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運(yùn)營全稅種綜合稅負(fù)最優(yōu)?

案例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財稅政策應(yīng)用。

案例2：股權(quán)收購。

案例3：接盤方式取得開發(fā)項目。

（四）開發(fā)階段

1、4月1日實(shí)施增值稅降稅政策之后，招投標(biāo)應(yīng)做何應(yīng)對？

2、工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

3、增值稅減稅之后，如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報價？

（1）老項目如何進(jìn)行盈利預(yù)測，如何估計增值稅、社保減負(fù)帶來的影響？

（2）跨期項目如何修正盈利預(yù)測，如何判斷增值稅、社保減負(fù)帶來的影響？如何最大化減稅紅利？

（3）增值稅、社保雙降之后，新項目如何做好盈利預(yù)測，如何對外報價？

4、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析

（1）增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應(yīng)商協(xié)商修訂原采購定價？

（2）稅政頻繁變動時期，如何進(jìn)行采購定價優(yōu)選供應(yīng)商？如何簽訂采購合同，最大化己方收益？

（五）預(yù)售、銷售階段

1、4月1日增值稅新政實(shí)施后，增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實(shí)例解析。

（1）增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？

（2）增值稅核算的變化、受影響的重點(diǎn)業(yè)務(wù)控制和實(shí)操解析

（3）如何處理好3、4、5月的增值稅申報

2、企業(yè)所得稅核算、報表填報的模版實(shí)例應(yīng)用。

3、廣告合同如何簽訂稅負(fù)能最優(yōu)？

4、增值稅下代收的水電、燃?xì)狻⑻柲艿荣M(fèi)用如何更新商業(yè)運(yùn)營模式?

5、買房贈送如何處理和稅收籌劃？

6、房地產(chǎn)新項目交付時點(diǎn)與稅負(fù)下降收益。

（六）自持運(yùn)營管理階段

1、裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅等商業(yè)模式創(chuàng)新實(shí)例模擬。

2、自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營管理？

3、企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

于老師

于老師：從事稅務(wù)工作逾二十年，資深房地產(chǎn)財稅顧問，實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)財稅培訓(xùn)講師代表。對房地產(chǎn)建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)建安企業(yè)內(nèi)控漏洞識別和財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對等實(shí)踐方面有非常深入研究，深得企業(yè)認(rèn)可。

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