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課程背景

改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家財政收入的貢獻率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，實行限購限價政策，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸合理利潤時代。

為了避免房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，自2011年初開始，人民銀行多次提高存款準(zhǔn)備金率，控制信貸規(guī)模，提高住房貸款的首付款比例和貸款利率，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策使得本來就捉襟見肘的房地產(chǎn)業(yè)資金更趨緊張。

2008年初，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，這是實施《企業(yè)所得稅法》以來的第一個分行業(yè)的所得稅管理制度。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局連續(xù)兩次發(fā)文，要求各地稅務(wù)機關(guān)堅決、全面、深入地推進本地區(qū)土地增值稅的清算工作，從而，掀起了全國性的土地增值稅清算高潮。2013年6月20日國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)[2013]67號）,從而開始了對房地產(chǎn)企業(yè)的第12次稅收督導(dǎo)檢查。

在上述稅收形勢下，我們總結(jié)了多年來房地產(chǎn)企業(yè)納稅典型案例，歸納了稅企爭議焦點問題和會計核算難點，對房地產(chǎn)企業(yè)的全過程、各環(huán)節(jié)、分項目、諸稅種的一百道財稅操作難題進行剖析、解答，希望通過培訓(xùn)，講解房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧，解答房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查中遇到的疑難問題。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。

咨詢費等）。

主講內(nèi)容

第一講：增值稅、營業(yè)稅納稅難題精解

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售使用過的設(shè)備應(yīng)當(dāng)交什么稅？

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售廢舊物資怎樣納稅？

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何迎接“營改增”？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與動遷戶進行房產(chǎn)置換是否繳納營業(yè)稅？

5、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？

6、購入在建項目投資建設(shè)，建成后銷售怎樣繳納營業(yè)稅？

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？

8、房地產(chǎn)企業(yè)與政府合作開發(fā)土地取得的收益是否交納營業(yè)稅？

9、委托境外設(shè)計院搞設(shè)計是否征收營業(yè)稅？

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的購房定金是否繳納營業(yè)稅？

11、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生“買一贈一”、銷售折讓、銷售退回怎樣交納營業(yè)稅？

12、企事業(yè)單位取得的搬遷補償收入是否征收營業(yè)稅？

13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

14、怎樣判定營業(yè)稅合法有效憑證？

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)兼營裝修勞務(wù)如何計算營業(yè)稅？

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自營工程是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？

17、房地產(chǎn)評估增值是否交納營業(yè)稅？

18、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無息借款有何稅收風(fēng)險？

19、納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑勞務(wù)怎樣納稅？

20、按城市規(guī)劃企業(yè)直接把土地轉(zhuǎn)讓給用地單位怎樣征稅？

21、房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋如何繳納營業(yè)稅？

22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的房產(chǎn)對外捐贈是否征收營業(yè)稅？

第二講：土地增值稅納稅難題精解

23、如何確認土地增值稅的銷售收入總額？

24、計算土地增值稅扣除項目金額包含的范圍有哪些？

25、土地增值稅清算有哪些具體要求？

26、房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息支出應(yīng)當(dāng)怎樣計算扣除？

27、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房是否預(yù)征土地增值稅？

28、如何確定土地增值稅的清算單位？

29、開發(fā)項目土地增值稅清算的條件是什么？

30、在什么情況下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅核定征收？

31、企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

32、銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價可以免交土地增值稅？

33、國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？

34、以土地（房地產(chǎn)）投資聯(lián)營有何稅收優(yōu)惠政策？

35、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程投資怎樣繳納土地增值稅？

36、怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

37、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅？

38、借款利息怎樣扣除可以降低土地增值稅的稅負？

39、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與合作建房在繳納土地增值稅時有何差別？

40、轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

41、新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確定籌建期？

42、采用何種方法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以降低土地增值稅？

43、利用征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費？

44、土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以節(jié)稅？

45、怎樣控制房地產(chǎn)開發(fā)成本來降低土地增值稅？

46、企業(yè)將開發(fā)的商品房無償贈送給個人是否征收土地增值稅？

47、土地增值稅清算時如何申請退還企業(yè)所得稅？

第三講：小稅種納稅難題精解

48、有償取得土地使用權(quán)之后，繳納土地使用稅的起止日期？

49、單獨建造的地下建筑物如何征收城鎮(zhèn)土地使用稅？

50、建在商品房地下的建筑物是繳納土地使用稅？

51、繳納了耕地占用稅之后是否還繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

52、租用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

53、項目房產(chǎn)售完之后，房產(chǎn)企業(yè)是否還要就小區(qū)內(nèi)的道路綠地等繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

54、根據(jù)財稅[2010]121號文件規(guī)定，怎樣繳納房產(chǎn)稅？

55、住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的會所、文體場館、幼兒園等如何征收房產(chǎn)稅？

56、更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施后的房產(chǎn)如何計征房產(chǎn)稅？

57、企業(yè)自有房屋裝修費用是否計入房產(chǎn)原價征收房產(chǎn)稅？

58、房產(chǎn)無租使用、代免租期的房產(chǎn)租賃由誰繳納房產(chǎn)稅？

59、同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)是否征收契稅？

60、企業(yè)重組如何繳納契稅？

61、如何降低印花稅的稅負？

第四講：企業(yè)所得稅納稅難題精解

62、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售確認的原則和條件是什么？已開具發(fā)票的按揭售房何時確認

銷售收入？

63、“買一贈一”銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？

64、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對本企業(yè)職工按優(yōu)惠價售房如何納稅？

65、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售后回購方式進行融資，怎樣納稅？

66、待售開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售如何操作可以降低稅負？

67、房產(chǎn)租期跨年度一次收取租金如何繳納企業(yè)所得稅？

68、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承建的BOT項目是否納稅？

69、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承建的BT項目是否納稅？

70、以開發(fā)產(chǎn)品分成方式開發(fā)房地產(chǎn)如何確認收入？

71、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確認收入和土地使用權(quán)的成本？

72、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以地換房如何確認收入？

73、何謂開發(fā)產(chǎn)品成本？如何劃分房產(chǎn)的成本核算對象？

74、開發(fā)產(chǎn)品六個成本項目的核算范圍是如何規(guī)定的？

75、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為配合小區(qū)的開發(fā)建設(shè)的學(xué)校應(yīng)當(dāng)如何核算？

76、項目營銷設(shè)施建造費怎樣進項會計核算？

77、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場所怎樣核算計稅成本？

78、共同成本和間接成本如何進行分配？

79、哪些成本分配方法是必須遵守的？

80、怎樣對開發(fā)產(chǎn)品的成本進行分配？

81、計算開發(fā)成本時漏計的成本如何處理？

82、如何確定成本核算終結(jié)日？企業(yè)交房與所得稅匯算清繳有何關(guān)系？

83、為了進行企業(yè)所得稅的匯算清繳，怎樣預(yù)提成本？

84、銷售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本如何計算？與土地增值稅計算的成本有何區(qū)別？

85、企業(yè)如何確定固定資產(chǎn)的折舊年限和凈殘值率？

86、房屋的改擴建支出是否計入房產(chǎn)原價？

87、股權(quán)投資取得的的股息、紅利所得怎樣納稅？

88、權(quán)益性投資持有損失是否允許稅前扣除？

89、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否稅前扣除？

90、投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅？

91、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費如何在稅前扣除？

92、何謂“資本弱化”，稅法有何防止資本弱化的規(guī)定？

93、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息可否稅前扣除？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？

94、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

95、因投資未到位而發(fā)生的利息支出可否扣除？

96、借給關(guān)聯(lián)企業(yè)的款項發(fā)生壞賬損失可否稅前扣除？

97、修改其他債務(wù)條件的債務(wù)重組如何繳納企業(yè)所得稅？

98、資產(chǎn)收購怎樣進行納稅籌劃可以選擇特殊性稅務(wù)處理？

99、股權(quán)收購怎樣進行納稅籌劃可以選擇特殊性稅務(wù)處理？

100、開發(fā)項目清盤時，如何進行企業(yè)所得稅的清算？

第五講：現(xiàn)場與學(xué)員互動交流，解答學(xué)員財稅疑難問題。

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準(zhǔn)則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔(dān)，提高了經(jīng)濟效益。

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