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‖專題背景‖

?營改增后，土地增值稅收入確認問題存在很大爭論，2016年11月國家稅務總局發布公告2016年70號，對土地增值稅應稅收入的確認問題做了相關規定，那么70號公告中關于土地增值稅應稅收入、預征收入、視同銷售收入等方面的規定應該如何正確把握？

?營改增后，國地稅部門對“三舊”改造中碰到的稅費問題，在權屬轉移、拆遷補償的成本費用認定以及個稅、契稅的計稅依據等方面有什么新的動向？2017年是營改增的第2年，地稅部門對土地增值稅清算的態度怎么樣？土地增值稅清算是風聲越來越緊還是越來越松？

?土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現什么大變革？通過本次培訓，讓您了解最新房地產企業稅款清算相關政策，掌握實際操作方法，規避涉稅風險，減少納稅成本。幫助廣大房地產企業做好土地增值稅清算工作，防范稅務稽查風險，讓您的企業受益良多。

‖培訓對象‖

各房地產企業主管財稅的總經理、財務總監、財務經理與稅務經理及財務主管，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

‖主講內容‖

第一節：金三系統的強大功能介紹與2017年稽查重點分析

一．金三系統的強大功能介紹

1．什么是進項發票與銷項發票的相關性分析？購買犯罪分子虛開的發票為什么在金三系統面前會原形畢露？

2．什么是商品編碼，單位編碼？金三系統大數據為什么可以計算你的商品增值額，庫存存量額（以及增值稅的留抵），從而測算你的增值稅？

二．2017年稽查重點分析

三．房地產企業稅務稽查選案的指標分析

1．增值稅稅負率分析與控制

2．土地增值稅稅負率分析與控制

3．企業銷售毛利率分析與控制

4．成本對象的分析與控制，為什么成本對象確定不好會被稽查？

第二節：“三舊改造”的土地增值稅稅務稽查風險控制

一．舊城鎮改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．政府主導模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

⑴ 營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？

⑵ 土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？

2．開發企業代建模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

3．自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

4．股權轉讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

⑴ 股權轉讓到底要不要交土地增值稅？

⑵ 股權轉讓方要求控制稅負時，接受方進行特殊處理技巧是什么？稅務稽查的風險在哪里？

5．共同開發模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

6．協議轉讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．對舊廠房的土地進行合并分立需要注意的核心問題是什么？

2．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？

第三節：融資費用的土地增值稅稅務稽查風險控制

一．商業銀行同類同期貸款利率如何把握？

二．財務費用中的利息支出，允許據實扣除稅務局把握的口徑是怎樣的？財務顧問費允許據實扣除嗎？據實扣除與按10%扣除企業應該如何選擇？

三．統借統還的利息在什么情況下土地增值稅才能據實扣除？你知道稅務局把握的口徑嗎？

四．房地產信托的三種模式是什么？國家稅務總局公告2013年第41號公告和原來的規定有什么不一樣的地方？為什么說41號公告給房地產企業帶來了正能量？房地產信托土地增值稅應該如何處理？

第四節：建筑安裝費用的的土地增值稅稅務稽查風險控制

一．材料采購“貨物流、發票流、資金流”三流一致的的稅務稽查風險控制

1．三流一致到底是收款方與開票方一致還是支付方與購買方一致？有什么最新的規定？

2．建筑企業第三方發貨如何簽合同才能進項抵扣？

3．建筑企業總部簽合同，由下面分支機構實際操作如何簽定合同才沒有風險？

二．房地產企業與建筑企業兩種雙贏的方式是什么？

1．甲供材的兩種處理方式的稅務稽查風險控制

2．為什么說房地產業拿到3%的建筑發票和11%建筑發票的效果其實是一樣的？

3．為什么說房地產企業自己買水泥，然后委托混凝土公司加工的所謂籌劃面臨極大的稅務稽查風險？混凝土公司正確的籌劃方向是什么？

三．虛開增值稅專用發票最新的政策變化分析

1．建筑企業自己虛增進項，然后開專用發票給房地產企業，房地產企業增值稅可以抵扣嗎？土地增值稅可以扣除嗎？

2．新疆某公司稽查案例引發的國家稅務總局2014年39號公告與最新傳說中的的法研【2015】58文的比較分析

3．公司的老板經常虛開發票，企業財務人員應該學會如何保護自己？

第五節：收入確認的土地增值稅稅務稽查風險控制

一．2016年70號公告中關于土地增值稅應稅收入、預征收入、視同銷售收入等方面的規定應該如何正確把握？

二．增值稅銷項沖減土地款時，會減少土地增值稅的開發成本嗎？

三．房地產企業采取精裝避稅的方法，精裝房進行分拆銷售，先由房地產企業簽一個毛坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個裝修合同的作法有稅務風險嗎？

四．買房送裝修費，業主提供抬頭為房地產企業的裝修發票，房地產企業可以扣除裝修費？

五．售后返租的土地增值稅收入確認與成本扣除會出現分離，你知道是怎么回事嗎？

六．銷售價格偏低的稅務稽查風險控制

第六節：土地增值稅清算技巧與案例分析

一．清算單位如何確認？清算單位與成本對象的區別與聯系是怎樣的？

二．各項成本費用的分攤方法是否正確？

1．土地增值稅中的土地到底是用占地面積法分攤還是建筑面積法分攤？到底有沒有其他分攤方法？有一種很特別的分攤方法你知道嗎？

2．普通住宅、非普通住宅分開核算如何分攤費用問題

⑴ 非普通住宅包括什么？對于開發項目中同時存在普通住宅、非普通住宅、其他開發產品三類，是分兩類進行清算（即普通住宅和其他開發產品）還是分三類進行清算？商鋪、地下車庫、幼兒園可以在非普通住宅合并計算嗎？

⑵ 對納稅人既建造普通標準住宅，又建造其它商品房的，應分別計算增值額。這里的計算方法到底是其收入額與扣除項目金額分開核算呢？還是增值額計算方法為：先按核算項目整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按銷售(面積)比例分別計算增值額？稅務局對這個問題的態度是怎樣的？

3．普通住宅、非普通住宅分開核算的所謂的層高系數分攤法是怎樣的？

三．新房可以轉換成為舊房銷售嗎？

第七節：項目清盤與退稅稅務稽查風險控制

一．預提土地增值稅的最新稽查案例分析

二．不預提土地增值稅情況下多繳企業所得稅，企業所得稅退稅的案例分析

第八節：專家現場預留時間與學員答疑互動

鐘老師

‖主講專家‖鐘老師：資深稅務稽查官員，全國主流稅務培訓講師，省級稅務干部學院教師，注冊會計師協會教育培訓委員會委員；豐富的稅務稽查經驗與熟練的業務技能，精通稅務機關稽查模式與方法，具有豐富的房地產稅收籌劃經驗。《中國稅務信息網》、《中國會計視野》、《房地產企業管理教育網》簽約稅收實務專家，《中國稅網》涉稅風險研究室特邀稅務專家。個人新浪博客《云稅務》訪問量超過百萬次，在網上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓講師，并參與過國家稅務總局教育中心標準化課程編寫。長期為各地稅務稽查系統做查前培訓，經常為廣大企事業單位授課，授課內容精彩，實戰經驗豐富，實操性強，信息量大，受到各方好評！

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