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專題背景

?國家稅務(wù)總局繼2013年下半年對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市的土地增值稅征管和清算工作進行督導檢查。2014年還將對部分省市土地增值稅的征管和清算工作進行督導。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”以后，土地增值稅這一稅種或許將要退出歷史舞臺，在“營改增”之前對所有應(yīng)征未征的土地增值稅將采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個“異常火爆”的局面。

?目前，國家稅務(wù)總局正在醞釀出臺《關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014第***號），文件中將對：土地增值稅清算條件、裝修費用的扣除、項目規(guī)劃建設(shè)施支出的扣除、財政返還資金的處理、轉(zhuǎn)讓土地加計扣除、清算單位中的產(chǎn)品分類、企業(yè)分立征收土地增值稅處理等事項進行進一步明確。以進一步加強對土地增值稅征管和清算工作的指導。

?本次培訓為土地增值稅專題，通過精心篩選，編排40余個焦點、難點問題為大家精道講解與剖析。課程安排盡量做到：內(nèi)容全面、問題集中、突出重點、注重實操。特別是將對“總局2014年新公告”進行提前解讀。力爭使大家在兩天內(nèi)對土地增值稅這一稅種有一個全面的認識與把握，破解長期以來一直困擾大家的疑惑與難題。

培訓對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

第一節(jié)：土地增值稅清算條件與清算單位的確認

1、土地增值稅清算的條件：

⑴ 如何理解國稅發(fā)[2006]187號文件中“竣工”、“銷售85%”、“取得預售許可證滿三年”

的含義。

2、土地增值稅的“清算單位”：

⑴ 如何理解“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位

清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”

⑵ 商住一體樓土地增值稅清算單位確認操作實例

⑶ “公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

第二節(jié)：土地增值稅清算收入的確認

1、土地增值稅清算收入的組成

⑴ 退房違約金的處理

2、土地增值稅委托代收收入確認

3、土地增值稅視同銷售收入認定

4、土地增值稅收入確認的原則和依據(jù)

5、政府補貼收入在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理

第三節(jié)：土地增值稅清算扣除項目總額的確認

一：開發(fā)成本

1、土地征用及拆遷補償費

⑴ 一次性取得土地分期開發(fā)的共同費用的攤銷。

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除

⑶ 土地閑置費應(yīng)如何處理

⑷ 拆遷安置土地增值稅收入、成本的計算

⑸ 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的支出轉(zhuǎn)讓時如何計算扣除

⑹ 如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出，拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)

2、前期工程費

3、建筑安裝費

⑴ 房屋裝修費用怎樣確定

⑵ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計算扣除

⑶ 土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算時涉及甲供材發(fā)票應(yīng)如何處理

⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及“混合銷售業(yè)務(wù)”應(yīng)如何取得發(fā)票

⑸ 扣留施工單位的質(zhì)保金應(yīng)如何處理

4、基礎(chǔ)設(shè)施費

5、公共配套設(shè)施費

⑴ 公共配套設(shè)施扣除處理的基本原則

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)銷售、租賃無產(chǎn)權(quán)的地上、地下停車位（包括人防設(shè)施）取得的收入在計算

土地增值稅時應(yīng)如何處理

⑶ 小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費用是否允許扣除

6、開發(fā)間接費

⑴ 營銷設(shè)施（銷售部、樣板房）建造費用應(yīng)計入“銷售費用“還是”開發(fā)間接費用“？

二：開發(fā)費用

1、開發(fā)費用為什么不能據(jù)實扣除，為什么采取計算扣除的方法

2、房地產(chǎn)企業(yè)向個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？

3、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？

4、企業(yè)的下列費用支出屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？

⑴ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅

⑵ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費

⑶ 房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用

⑷ 企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用

⑸ 為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用

三：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

1、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅為什么不允許據(jù)實扣除

2、未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除

四：加計扣除

1、加計扣除必須滿足那些條件

第四節(jié)：土地增值稅會計核算與稅收優(yōu)惠

1、土地增值稅會計核算

⑴ 預繳土地增值稅的會計核算

2、土地增值稅稅收優(yōu)惠：

⑴ 建設(shè)普通住宅銷售、因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)的征免規(guī)定

① 普通住宅的條件

② “城市實施規(guī)劃”、 “國家建設(shè)需要”的含義

⑵ 投資、聯(lián)營、合作建房、企業(yè)兼并免稅問題

① 接受土地投資入股，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證

⑶ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的征免規(guī)定

① 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓土地、房屋是否需要繳納土地增值稅

⑷ 未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問題

第五節(jié)：土地增值稅匯算清繳操作實物

1、清算時如何計算土地增值稅（綜合案例分析）

2、清算后繳納土地增值稅如何計算

第六節(jié)：專家現(xiàn)場預留時間與學員互動交流，答疑解惑。

楊老師

我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃、土地增值稅清算管理等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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