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課程介紹

房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)包括合作建房業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)、一級、二級土地聯(lián)動開發(fā)業(yè)務(wù)、買一送一業(yè)務(wù)、限地價競配送業(yè)務(wù)、回遷房視同銷售業(yè)務(wù)、售后（回購)回租業(yè)務(wù)、月（季度)預(yù)申報及年度申報業(yè)務(wù)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)等，以上這些特殊業(yè)務(wù)如何進(jìn)行增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大主體稅種的會計(jì)和稅務(wù)處理，一直困擾財稅人員，本專題從法律會計(jì)、稅收三個維度進(jìn)行深入準(zhǔn)確分析，以期破解沉淀多年未解的難題。本專題同時關(guān)注建筑企業(yè)的臨時設(shè)施、人工勞務(wù)、代理拆遷、商品混凝土銷售、混業(yè)經(jīng)營、轉(zhuǎn)分包差額納稅、異地預(yù)繳及個稅代扣、社保費(fèi)規(guī)范等處理重難點(diǎn)問題。

課程大綱

第一部分 房地產(chǎn)業(yè)10大特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)與稅務(wù)處理

一、合作建房業(yè)務(wù)

1、稅收意義的合作建房應(yīng)具備條件

2、合作建房具體的方式有哪些

3、營改增后合作建房增值稅應(yīng)如何處理

4、合作建房【2009】31號是如何規(guī)定，如何征稅確認(rèn)？

5、合作建房土地增值稅最新規(guī)定是什么？是否減免稅？

【知識鏈接與拓展】合作建房法律知識與會計(jì)實(shí)務(wù)

二、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)

1、何為房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)

2、可以作為的基礎(chǔ)資產(chǎn)有哪些？

3、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程

4、房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)增值稅、土地增值稅處理

三、一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)

1、國有土地開發(fā)的法務(wù)處理

2、社會這本參與國有土地開發(fā)的財務(wù)和稅務(wù)處理

（1）稅務(wù)處理:增值稅如何交？ 按總額法還是凈額法？企業(yè)所得稅如何交？

（2）財務(wù)處理收入是按銷售商品確認(rèn)還是按建造合同確認(rèn)

【案例分析】某地產(chǎn)公司與土地儲備中心合作開發(fā)生地協(xié)議約定分配利益條款的 涉稅處理

四、買一送一業(yè)務(wù)

1、盤點(diǎn)買一送一50種形式

2、買一送一的增值稅的法律分析、稅收分析

3、買一送一的企業(yè)所得稅的法律分析、稅收分析

4、買一送一的土地增值稅的法律分析、稅收分析

5、買一送一的個人所得稅的法律分析、稅收分析

6、買一送一的會計(jì)處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)有否混合銷售行為？

8、買一送一開發(fā)商真的會合規(guī)處理？

【案例分析】買房送裝修、送物業(yè)、送空調(diào)財稅處理

五、限地價競配送業(yè)務(wù)

1、什么是“競配建”？限地價競配建操作程序

2、如何判定“限地價竟配建”的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)？

3、移交行為是轉(zhuǎn)讓行為嗎？

4、涉稅風(fēng)險從何而來？

5、配建房無償移交是否視同銷售

6、如果配建的社會保障房視同銷售，應(yīng)以什么價格計(jì)征增值稅？

7、是否視同銷售影響銷售額計(jì)算

8、視同銷售情況下能否享受優(yōu)惠

9、土地增值稅計(jì)稅成本如何確定

10、移交時如何開票

11、會計(jì)處理應(yīng)計(jì)入主體工程土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)大市政配套費(fèi)還是將配套房建安成本放入“公共配套設(shè)施費(fèi)”

12、稅收籌劃有那些招數(shù)？

六、回遷房視同銷售業(yè)務(wù)

1、回遷房拆遷流程

2、回遷房以什么價格確認(rèn)增值稅

3、回遷房收入與成本如何計(jì)算

4、回遷房視同銷售土地增值稅如何清算

【案例分析】營改增后回遷房視同銷售財稅處理實(shí)務(wù)分析

七、售后（回購)回租業(yè)務(wù)

1、售后（回購)回租業(yè)務(wù)為何確認(rèn)為負(fù)債？

2、售后（回購)回租業(yè)務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅文件是哪個？

3、賬務(wù)處理舉例

八、新版月（季度)預(yù)申報及年度申報業(yè)務(wù)

1、新版申報表兩個重要變化

2、舉例新舊填報區(qū)別與變化

3、企業(yè)新版報表填報兩風(fēng)險

4、化解兩大策略

九、股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交增值稅嗎？

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅的納稅地點(diǎn)、時間、計(jì)算成本舉例

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的爭議破譯四個密碼。

【案例分析】

十、房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種政策差異比較分析【對比表】

第二部分 建筑企業(yè)涉稅重難點(diǎn)精解

一、建筑企業(yè)臨時設(shè)施

1、建筑企業(yè)臨時設(shè)施的具體范圍

2、臨時設(shè)施是直接費(fèi)還是間接費(fèi)

3、舉例臨時設(shè)施稅會差異如何調(diào)整

二、人工勞務(wù)

1、建筑勞務(wù)、勞務(wù)分包、勞務(wù)派遣等區(qū)別

2、勞務(wù)合同與勞動合同區(qū)別與應(yīng)用

3、人工勞務(wù)稅收籌劃

4、個稅稅收風(fēng)險及化解

三、代理拆遷增值稅稅目適用及稅收籌劃

四、商品混凝土銷售一票制與多票制、運(yùn)輸?shù)然I劃

五、轉(zhuǎn)分包差額納稅

六、異地預(yù)繳及個稅代扣政策應(yīng)用及風(fēng)險規(guī)避

七、社保費(fèi)規(guī)范等重難點(diǎn)處理及籌劃

蔡老師

蔡少優(yōu) 蔡老師—國家稅務(wù)總局師資庫名師成員之一，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、法學(xué)院、廈門國家會計(jì)學(xué)院、上海財經(jīng)大學(xué)常年聘任培訓(xùn)師/客座教授，現(xiàn)任福建省稅務(wù)學(xué)校副校長。中國注冊會計(jì)師、中國注冊稅務(wù)師、福建省優(yōu)秀教師。

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