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課程介紹

2019年是我國減稅降費年，國家稅收政策，包括增值稅、企業(yè)所得稅變動都較大，及時了解政策變化，全面掌握稅收政策的精髓，有助于企業(yè)加強會計核算與納稅管理，降低納稅風險，因此，本期課程又特意安排了“2019 新稅改形勢下稅收政策解讀”內(nèi)容。

土地增值稅清算，是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的又一重大稅收問題，營改增后土地增值稅清算政策也隨之發(fā)生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點、難點，特開設(shè)“新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析”課程。

該課程，以近年來新發(fā)布的稅收政策和土地增值稅規(guī)定為基礎(chǔ)，全面講解大家普遍關(guān)注的現(xiàn)實問題，內(nèi)容新鮮、重點突出、案例真實、講解深入。適合從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板、財務高管、業(yè)務主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

課程大綱

第一部分：新稅改形勢下稅收新政解讀

一、增值稅政策解讀：

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應如何確認納稅義務發(fā)生時間？

2、納稅人在當?shù)仡A繳增值稅后應如何計算預繳城建稅、教育附加？

3、增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應如何處理？

4、最新小規(guī)模納稅人標準是多少，現(xiàn)行一般納稅人還可以轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人嗎？

5、一般納稅人轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人后，從什么時間開始按照簡易計稅方法計稅？

6、轉(zhuǎn)登記納稅人尚未申報抵扣的進項稅以及轉(zhuǎn)登記日當期末留抵稅額應如何處理。

7、轉(zhuǎn)登記納稅人在轉(zhuǎn)登記日前后取得的發(fā)票應如何分別處理？

8、轉(zhuǎn)登記納稅人發(fā)生折讓、中止或者退回，如何調(diào)整銷項稅、進項稅和應納稅？

9、轉(zhuǎn)登記納稅人在一般納稅人期間發(fā)生應稅銷售行為，未開具增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重新開具的，應如何處理？

10、轉(zhuǎn)登記納稅人按規(guī)定再次登記為一般納稅人后還是否允許再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人？

11、小規(guī)模納稅人月銷售額10萬元的標準應如何計算，

12、適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，月銷售額10萬元標準如何計算，

《增值稅納稅申報表（小規(guī)模納稅人適用）》中的“免稅銷售額”相關(guān)欄次如何填寫？

13、其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，應如何適用增值稅免征政策？

14、現(xiàn)行小規(guī)模納稅人在預繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的是否需要預繳稅款，如果已經(jīng)預交稅款的如何處理？

15、小規(guī)模納稅人月銷售額未超過10萬元的，當期因開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票已經(jīng)繳納的稅款如何處理？

16、小規(guī)模納稅人月銷售額超過10萬元的，如何開具發(fā)票？

17、增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重新開具的，未開具增值稅發(fā)票需要補開增值稅發(fā)票的，應如何開票？開票時如何操作選擇適用稅率？

18、已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，如何計算不得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減？

19、按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，如何計算計算可抵扣進項稅額？

20、4月1日以后增值稅稅率下調(diào)具體規(guī)定如何，對房產(chǎn)企業(yè)將帶來哪些影響？

21、4月1日起，不動產(chǎn)購建進項稅額抵扣發(fā)生哪些新變化，還未抵扣的進項稅額應如何處理？

22、4月1日以后購進國內(nèi)運輸服務進項稅抵扣有哪些具體規(guī)定？

23、4月1日以后哪些行業(yè)可以實施僅限水稅加計扣除，房地產(chǎn)行業(yè)是否會受到來自相關(guān)方的影響？

24、4月1日起，符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如何計算？

二、企業(yè)所得稅

1、進行企業(yè)所得稅清算時以什么為稅前扣除憑證？

2、企業(yè)在補開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶N、撤銷、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被稅務機關(guān)認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？

3、企業(yè)與其他企業(yè)、個人在境內(nèi)共同接受應稅勞務、非應稅勞務發(fā)生的支出，采取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業(yè)以什么為稅前扣除憑證？

4、企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費用，出租方采取分攤方式的，企業(yè)以什么憑證作為稅前扣除憑證。

5、房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入的實現(xiàn)到底應該以國稅函【2008】875號、國稅發(fā)【2009】31號】哪一個文件規(guī)定為準？

6、以施工合同為準計算發(fā)票不足金額時，以總包合同金額為準還是分包合同金額為準，具體操作時應該注意哪些事項？

7、以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認的方式有何不同？

8、由于土地增值稅清算較晚造成企業(yè)多交企業(yè)所得稅，清算后應如何進行處理？

9、采取“項目合作”合作的方式聯(lián)合開發(fā)，接受對方投資應如何進行賬務處理，項目利潤所得稅如何計算？

第二部分 新稅改形勢下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析

一、關(guān)于納稅人

1、在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房是否應繳納土地增值稅？

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權(quán)之前銷售房屋是否應征收土地增值稅？

2、房屋從土地當中分離出來單獨轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關(guān)于稅收優(yōu)惠

1、開發(fā)、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠，普通住宅的標準應如何把握？

2、以房地產(chǎn)進行“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價能否作為土地成本扣除？

4、以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應征收土地增值稅

5、開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應征收土地增值稅

三、關(guān)于清算條件與清算單位確認

1、在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？

2、國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解？

3、清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應如何計算土地增值稅？

4、清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關(guān)于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，新老項目收入確認有何不同？

2、什么情況下代收款項應確認為收入，什么情況下代收款項不應確認收入？

3、營改增以后發(fā)生哪些業(yè)務應視同銷售收入，視同銷售行為應如何處置？

4、土地增值稅清算時以那些會計資料為依據(jù)確認清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

9、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產(chǎn)收入？

11、審核清算收入應重點注意那些問題？

五、關(guān)于扣除項目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么，營改增后“差額計算銷項稅額”是否會影響新項目的土地成本扣除

2、在實際工作中一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時土地成本應如何計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

3、清算時房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？

4、清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理？

5、未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？

6、經(jīng)國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據(jù)能否扣除？

7、開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。代政府支付的拆遷補償費能否扣除？

8、母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為母公司，在清算時此票據(jù)是否允許扣除土地價款？

9、改制時按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時土地成本如何扣除？

10、房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補償費應取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費、周轉(zhuǎn)房支出應如何處置？

11、項目涉及“拆遷安置”的，計算開發(fā)成本時不同性質(zhì)的返遷房應該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時其建筑成本應該如何計算分攤？

13、國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？

14、清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發(fā)項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務操作？

16、在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務機關(guān)如何掌握？

18、公共配套設(shè)施租賃業(yè)務應該如何計算征收土地增值稅？

19、清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費用”是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

20、規(guī)劃外發(fā)生的項目內(nèi)建設(shè)支出是否允許扣除？

21、計算土地增值稅時，“營銷設(shè)施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？

22、房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？

23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構(gòu)”應怎樣理解？當據(jù)實扣除的利息低于計算扣除的利息時是否可以選擇計算扣除？

26、房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費用是否可以扣除？

27、企業(yè)開發(fā)用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發(fā)生的立場是非、開發(fā)部、預算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用，屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？

28、清算時為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？如果開發(fā)企業(yè)較小，項目單一，會計核算時是否可以不設(shè)置企業(yè)管理費科目，將全部費用均歸集到開發(fā)間接費？

29、營改增以后清算時，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應該如何計算扣除？

30、清算時土地開發(fā)與房屋開發(fā)加計扣除計算方法有什么不同？

31、營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？

32、審核扣除項目時應具體注意哪些問題？

六、關(guān)于清算結(jié)果計算

1、項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除、增值率、增值額、應納稅額應如何計算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算？

七、關(guān)于納稅申報

納稅申報表和填報注意事項說明。

楊老師

楊老師，資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。

同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準確、透徹、簡捷、實用； 授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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