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課程前言：

全面營改增后，土地增值稅處境尷尬，即不能取消，也不能隨意成為地方主體稅種。房價忽高忽低，地區(qū)差異進一步擴大。后疫情時代，減稅降費背景下稅務(wù)機關(guān)通過土地增值稅清算來增加財政收入的能動性越來越強，進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執(zhí)行，企業(yè)怎么辦？

嚴稽查形勢下如何理解和應(yīng)對土地增值稅清算政策、熟練掌握申報業(yè)務(wù)、如何靈活運用最新相關(guān)法規(guī)、防范企業(yè)涉稅風險？如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔、相應(yīng)增加企業(yè)盈利，勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

《嚴稽查下土地增值稅清算應(yīng)對與財務(wù)稅務(wù)協(xié)同管理》課程將集中解決房地產(chǎn)土地增值稅清算與所得稅、增值稅、會計處理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以及涉稅風險管控。目標是用正確的方法,解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭議的焦點問題，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會計和稅收的差異，掌握對內(nèi)對外涉稅爭議協(xié)調(diào)解決技巧，規(guī)避和防范財務(wù)、稅收風險。

培訓(xùn)對象：

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一、近期土地增值稅清算審核與稽查典型案件經(jīng)驗與教訓(xùn)

1、近期土地增值稅清算典型案例剖析與風險管控

2、土地增值稅從嚴清算對企業(yè)的影響深度分析及應(yīng)對措施

3、某上市房地產(chǎn)公司土地增值稅稽查補稅五千萬總結(jié)與借鑒

4、中介機構(gòu)報告作用問題 - 稅企雙方怎樣利用中介為自己服務(wù)？

5、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的時間如何把握？

6、清算單位及清算主體確認爭議問題處理。

7、如何理解把握“已竣工驗收”的房地產(chǎn)開發(fā)項目？怎樣做好與所得稅匯算的協(xié)調(diào)？

8、預(yù)征土地增值稅疑難問題與其他財務(wù)稅務(wù)問題處理。

二、土地增值稅清算的準備與應(yīng)對

1、土地增值稅清算的基本政策與程序要求和實務(wù)應(yīng)用

2、土地增值稅清算三主體分工 - 土地增值稅清算資料的收集和準備籌劃要點

3、土地增值稅清算的工作流程注意事項 - 主動清算與被動清算

4、土地增值稅的八大籌劃方法誤區(qū)與稅務(wù)風險

5、土地增值稅清算集體審核、集中審核、分段審核新要求與應(yīng)對

6、查賬清算與核定清算的利用空間選擇與節(jié)稅策略。

7、土地增值稅減免稅合理利用

8、提高土地增值稅業(yè)務(wù)能力的途徑與溝通要點

9、稅務(wù)機關(guān)對中介機構(gòu)及評估機構(gòu)的新要求

10、存量房、舊房認定與土地增值稅清算要點

三、土地增值稅收入確認要求與財務(wù)稅務(wù)協(xié)同管理

1、商住一體樓統(tǒng)一清算，還是分別清算？如何選擇？

2、以房產(chǎn)對外投資繳納土地增值稅和所得稅爭議問題處理。

3、售后返租土地增值稅計稅收入確認爭議問題處理

4、訂金、定金、誠意金、違約金預(yù)征與清算及所得稅、增值稅爭議問題處理

5、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售土地增值稅爭議問題處理-怎樣利用二次清算降低稅負？

6、清算完成后退房款的土地增值稅處理爭議問題處理

7、拆遷改造用回遷安置房的所得稅、契稅、土地增值稅、增值稅處理

8，政府返還土地出讓金的六種形式所得稅、土地增值稅爭議問題處理

9、企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款土地增值稅處理

10、小產(chǎn)權(quán)房、長期出租房屋土地增值稅爭議問題處理。

四、土地增值稅扣除項目要求與財務(wù)稅務(wù)協(xié)同管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算單位和成本分攤方法爭議問題處理

2、取得土地使用權(quán)后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目如何掌握？

3、售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費土地增值稅與所得稅、會計核算爭議問題處理

4、公共配套設(shè)施計算土地增值稅、所得稅、會計核算爭議問題處理

5、車庫、車位、儲藏室土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅、會計核算協(xié)同管理方法

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用計算扣除的爭議問題處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)利息費用的土地增值稅與所得稅、票據(jù)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排-融資顧問費、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限、票據(jù)等處理

8、清算時未支付成本及預(yù)提費用爭議問題處理

9、土地閑置費及契稅滯納金扣除的不同處理方法

10、市政配套費、人防費、報建費爭議問題處理

11、裝修費用土地增值稅、所得稅、會計核算最佳處理方法

12、舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅、所得稅、增值稅、票據(jù)爭議問題處理

13、契稅、印花稅土地增值稅與會計核算爭議問題處理

14、多個房地產(chǎn)項目共同成本費用的扣除方法爭議問題處理

15、土地增值稅清算、所得稅匯算扣除項目支付的截止時間爭議問題處理

16、整體購買的未竣工項目進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的加計扣除的選擇協(xié)調(diào)

17、土地增值稅清算時合法有效憑證確認爭議問題處理-無發(fā)票扣除的規(guī)定解析

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用和銷售費用計算扣除爭議問題處理

19、土地增值稅扣除成本框架與所得稅異同的爭議問題處理

20、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

21、當?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)道路、橋梁、市民廣場等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費用土地增值稅、所得稅怎樣扣除的爭議問題處理

22、釘子戶額外補償費用處理爭議問題處理

23、無發(fā)票的土地成本怎樣操作才能稅前扣除？

24、開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

25、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監(jiān)督費所得稅和土地增值稅處理

26、土地增值稅清算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？

27、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？

28、以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

29、土地使用權(quán)評估增值怎樣才可以作為成本扣除？

30、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？

31、捐贈、違約金、資產(chǎn)損失土地增值稅、所得稅、會計核算的協(xié)調(diào)管理。

五、房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)土地增值稅與其它稅種及財務(wù)協(xié)調(diào)

1、合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)，土地增值稅、所得稅、增值稅難點要點關(guān)注點。

2、企業(yè)合并、分立發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅爭議問題處理？

3、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題

4、注銷項目公司土地增值稅、所得稅協(xié)同管理與降低稅負策略。

5、國家稅務(wù)總局及各地稅務(wù)局土地增值稅清算政策最新口徑分析借鑒

六、土地增值稅十大避稅手段的稅務(wù)風險防范

1、臨界點法

2、費用轉(zhuǎn)移法

3、收入分散法

4、建房方式法

5、合作建房法

6、代收費用法

7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法

8、關(guān)聯(lián)交易避稅法

9、成本分攤避稅法

10、清算時間避稅法

肖老師

全國資深稅務(wù)稽查專家；全國資深稅務(wù)籌劃專家；多家上市公司稅務(wù)顧問；全國稅務(wù)稽查干部培訓(xùn)資深講師稅務(wù)局征管稽查工作二十余年, 全國稅務(wù)培訓(xùn)一千余場，被學(xué)員譽為“稅界奇才，實戰(zhàn)大師”。參與N多稅案稽查、稅企爭議處理。多次獲得稅務(wù)系統(tǒng)“十佳征管標兵”、“稽查能手”,“稅收征管技術(shù)狀元”等稱號。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實踐中，特別是對企業(yè)稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究，是我國稅收實戰(zhàn)派講師的代表。

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