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課程分析

如何在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中做好成本合約的層層管控、步步把關(guān)？如何通過(guò)科學(xué)操作一級(jí)開(kāi)發(fā)成功獲取土地？如何規(guī)避土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，做好成本合約的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)急預(yù)案？如何科學(xué)操作實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，以最小的代價(jià)獲取目標(biāo)地塊，將開(kāi)發(fā)利益最大化？一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的實(shí)現(xiàn)有哪些操作技巧？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？這一系列問(wèn)題無(wú)疑是擺在一級(jí)開(kāi)發(fā)商面前的一道道壁障。

本課程就是針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地中遇到的成本合約方面的困惑，采取步步為營(yíng)，各個(gè)擊破的方法，為房地產(chǎn)企業(yè)深刻剖析，并用大量成功的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的真實(shí)案例，全面展現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的成本合約的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，與此同時(shí)，還為房地產(chǎn)企業(yè)奉上切實(shí)可行的成本合約管理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，使房地產(chǎn)企業(yè)真正做到投資利益最大化，開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)最小化。

課程收益

1、了解土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本流程

2、掌握成功實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的方法

3、了解土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到的問(wèn)題

4、掌握應(yīng)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)各種成本合約及政策風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵管控點(diǎn)

5、知道如何制定完備的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控的流程文件

6、知道如何制定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的合約應(yīng)急預(yù)案

7、了解一二級(jí)聯(lián)動(dòng)操作模式中的成本合約關(guān)鍵控制點(diǎn)

8、掌握成功實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中的成本控制技巧

培訓(xùn)對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理人員、成本合約管理部經(jīng)理、項(xiàng)目前期拓展部和法務(wù)人員等

課程綱要

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)操、風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)急預(yù)案

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的含義及內(nèi)容

（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體

（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的五種模式及其比較分析

（四）土地性質(zhì)、現(xiàn)狀、規(guī)劃等對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的影響

（五）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)分析

（六）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)獲取、利潤(rùn)分配及盈利點(diǎn)分析

（七）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題

（八）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何把控工作進(jìn)度及費(fèi)用監(jiān)管問(wèn)題

（九）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析

（十）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的不同階段所需法律文件匯總

1、前期開(kāi)發(fā)的法律文件

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律文件

3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本類(lèi)的法律文件

（1）收購(gòu)?fù)恋丶安疬w的文件

（2）基礎(chǔ)設(shè)施投資類(lèi)文件

（3）前期費(fèi)用文件

（4）計(jì)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的二級(jí)開(kāi)發(fā)文件

（十一）經(jīng)典案例：全程展示成功實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、防范風(fēng)險(xiǎn)的幾大關(guān)鍵管控點(diǎn)

二、土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)有怎樣關(guān)系？如何找到二者之間的契合點(diǎn)？

（二）土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析

（三）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)操中五大關(guān)鍵管控點(diǎn)

1、如何策劃前期資金投入保障資金安全

2、如何合理合法避稅

3、如何設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘

4、如何做好項(xiàng)目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜

5、需要政府授權(quán)的法律文件以及每個(gè)階段政府需要審批的相關(guān)批文、需要政府辦理的所有相關(guān)手續(xù)的辦理程序全程展現(xiàn)

（四）經(jīng)典案例展示開(kāi)發(fā)商成功實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的幾大秘籍

三、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體方案策劃

1. 土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)認(rèn)知

(1) 一、二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的主動(dòng)與被動(dòng)選擇

(2)一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)中土地價(jià)值的有效挖掘

(3)一、二級(jí)土地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性研判 (結(jié)合江蘇xx項(xiàng)目案例)

2. 全國(guó)各地對(duì)于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)執(zhí)行深度的對(duì)比表

四、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)施流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1.一、二級(jí)土地整理常規(guī)流程圖解析

2.一、二級(jí)土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)管理

3.一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理

4.土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)核心內(nèi)容

(1)土地總體規(guī)劃(土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等)、城市規(guī)劃(總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等)

(2)道路、公共空間、公共節(jié)點(diǎn)景觀(guān)、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)

(3)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷(xiāo)售策略與技巧、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等二級(jí)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)板塊

案例：XXXX案例比較分析

(4)一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)(核定掛牌價(jià)、設(shè)置門(mén)檻條件、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問(wèn)題延緩進(jìn)度)

五、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測(cè)算

案例：LH項(xiàng)目拿地前測(cè)靜態(tài)測(cè)算表

2.出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)測(cè)算表分解

案例：XX項(xiàng)目測(cè)算表詳解

3.長(zhǎng)期持有型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型

案例：xxx花園城持有型物業(yè)測(cè)算表

六、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題(結(jié)合案例)

(1)交易方風(fēng)險(xiǎn)

(2)國(guó)家及當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

(3)人脈風(fēng)險(xiǎn)(政府換屆等)

(4)融資風(fēng)險(xiǎn)(地方政府債務(wù)問(wèn)題)

2. 風(fēng)險(xiǎn)控制策略及手段

(1)合理分配資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

(2)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

(3)人脈平臺(tái)的建立、維護(hù)與監(jiān)控

(4)政策空白點(diǎn)的機(jī)會(huì)把握

七、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計(jì)算與減免策略

2. 二級(jí)開(kāi)發(fā)中的各種稅費(fèi)的減免策略

3. 土地價(jià)款支付的談判和執(zhí)行

4. 繳稅的應(yīng)用技巧

八、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)典成功案例

若干案例分享：XXX新城項(xiàng)目土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究所在職研究生班畢業(yè)。

國(guó)家注冊(cè)建筑師，高級(jí)工程師，國(guó)內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家

曾任江蘇亞?wèn)|建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對(duì)房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長(zhǎng)項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中有突出的業(yè)績(jī)。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動(dòng)形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實(shí)操結(jié)合。

主講課程：

《一級(jí)土地開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)》

《土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級(jí)開(kāi)發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計(jì)》

《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的成本合約管理》

《土地開(kāi)發(fā)模式與流程；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)問(wèn)題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破》

服務(wù)過(guò)的客戶(hù)：

葛洲壩、紅星美凱龍、國(guó)控集團(tuán)、北控集團(tuán)、中房集團(tuán)、天慶房產(chǎn)、寶冶集團(tuán)、興東置業(yè)、粵海地產(chǎn)、金秀湖集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)、福州規(guī)劃設(shè)計(jì)總院、鑫成集團(tuán)等一百多家企業(yè)

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