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課程背景

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。其中，土地資源是重中之重。如果說如何獲得資源是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的一項(xiàng)挑戰(zhàn);那么，如何獲得土地及最大程度發(fā)揮土地價(jià)值將是房地產(chǎn)開發(fā)商長期發(fā)展的一大戰(zhàn)略性問題!

隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷細(xì)化和深入，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入成熟和理性的白銀時(shí)代，開發(fā)商拿地就賺錢的時(shí)代顯然一去不復(fù)返。地價(jià)一路高漲不下的背景下，開發(fā)商就要在投資拿地及項(xiàng)目定位方面應(yīng)下足硬功夫。

新形勢下房地產(chǎn)市場走勢如何?當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與房企拿地關(guān)系怎樣?最新土地政策有哪些?應(yīng)如何解讀這些政策、把握拿地機(jī)會(huì)、應(yīng)用拿地策略?拿地操作過程中應(yīng)該注意哪些問題?本次課程，將幫助開發(fā)企業(yè)提高自身的拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期拓展和準(zhǔn)備工作。

課程收益

1、企業(yè)如何去正確的拿地?分享土地獲取經(jīng)驗(yàn);

2、拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些?通過分享標(biāo)桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面經(jīng)驗(yàn)入手，在開發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上找到突破口;

3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何規(guī)避?

4、從項(xiàng)目現(xiàn)場勘察、收集地塊信息、項(xiàng)目盡職調(diào)查(含土地屬性分析、土地方工商調(diào)查、債權(quán)債務(wù)調(diào)查等)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估(對項(xiàng)目獲取過程中的17類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估)、市場與產(chǎn)品分析(相關(guān)工作前置開展)等流程的規(guī)范化和精細(xì)化的縱深研究，建立新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算模型，通過對規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行分析，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算。

5、掌握房地產(chǎn)開發(fā)中的土地獲取等關(guān)鍵環(huán)節(jié)與要領(lǐng)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警能力，提高開發(fā)企業(yè)的中高層經(jīng)理的決策能力，培養(yǎng)統(tǒng)觀全局和系統(tǒng)思考的能力。

課程對象

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營銷副總相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);

2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營銷等部門精英從業(yè)者。

課程大綱

第一部分 關(guān)于目前的土地市場分析

1、土地供需矛盾加劇，地王頻現(xiàn)，房價(jià)集體上漲

2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發(fā)助推一二線城市房價(jià)上漲

3、房企競爭慘烈 沒有地就會(huì)被淘汰

4、房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對

第二部分 關(guān)于拿地策略分析

一、企業(yè)如何正確的拿地?

1、何謂土地一級開發(fā)?

⑴、基本概念

⑵、延伸理解

2、區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變

⑴、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變

⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變

⑶、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變

二、八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)

1、三種是為最常見的方式

⑴、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科大宗購并南都集團(tuán)案例

⑵、合伙成立項(xiàng)目公司

⑶、以聯(lián)合開發(fā)的名義

2、以下方法有局限性

⑴、兼并或合并，中交并購綠城案例

⑵、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例

⑶、股權(quán)托管

⑷、變更用地類型

⑸、染指“插花規(guī)劃”

3、房地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)及案例分析

⑴、法規(guī)政策

⑵、交易結(jié)構(gòu)

⑶、盡職調(diào)查

⑷、交易文件

⑸、提問與回答

第三部分 關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道

一、企業(yè)拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些?

1、土地概述及中國土地供應(yīng)方式回顧

2、土地拍賣方式的優(yōu)與劣

3、企業(yè)土地儲備的戰(zhàn)略取舍

4、知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略

二、土地一級開發(fā)模式解析

1、關(guān)于土地一級開發(fā)的概述(政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)及一二級聯(lián)動(dòng))

2、土地一級開發(fā)的盈利模式

3、土地一級開發(fā)的管理模式

4、土地一級開發(fā)的融資模式

5、土地一級開發(fā)城市運(yùn)營模式

6、土地一級開發(fā)城市營銷模式

三、分享標(biāo)桿地產(chǎn)成功案例

(如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面入手，在最重要的環(huán)節(jié)上突破)

1、土地一級開發(fā)常見模式及案例

⑴、政府主導(dǎo)模式，成功案例：三亞海棠灣

⑵、企業(yè)主導(dǎo)模式，成功案例：A、上海新江灣

B、三亞亞龍灣

2、以標(biāo)桿地產(chǎn)為例的土地一二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式詳解

⑴、萬科、恒大、碧桂園等大鱷一二級開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式簡介

⑵、土地一二級開發(fā)的優(yōu)劣勢分析

⑶、一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式的選擇依據(jù)

⑷、一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式的操作關(guān)鍵點(diǎn)

四、大宗地塊拿地模式分析

1、新區(qū)域開發(fā)模式

2、主題地產(chǎn)模式

3、城市更新模式

4、商業(yè)綜合體帶動(dòng)模式

5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

五、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析

1、項(xiàng)目公司模式

2、合作開發(fā)模式

3、股權(quán)收購模式

4、不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點(diǎn)

六、拿地操作

1、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)問題

2、土地獲取過程中常出現(xiàn)的一些失誤

3、如何處理土地獲取過程中的政企關(guān)系?

4、一些特殊操作

七、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1、綜合能力的積累

2、合理的項(xiàng)目信息來源

3、了解及研究政府規(guī)劃動(dòng)向

4、品牌價(jià)值

5、開發(fā)思路的引導(dǎo)性

6、提高資金解決能力

第四部分 各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何規(guī)避?

一、一二級聯(lián)動(dòng)獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、如何成功獲取土地一級開發(fā)權(quán)

2、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點(diǎn)全程解析

3、土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總

⑴、前期開發(fā)的法律文件

⑵、土地一級開發(fā)的法律文件

⑶、土地一級開發(fā)成本類的法律文件

①收購?fù)恋丶安疬w的文件

②基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件

③前期費(fèi)用文件

④計(jì)入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件

4、土地一級開發(fā)和二級開發(fā)有怎樣的關(guān)系?如何找到二者之間的契合點(diǎn)?

5、土地開發(fā)一二級聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析

6、如何策劃前期資金投入保障資金安全

7、如何設(shè)定土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘

8、如何做好項(xiàng)目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜

9、政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的全程辦理程序

10、經(jīng)典案例告訴你開發(fā)商成功實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動(dòng)的秘籍

二、二級市場拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、哪些情形必須進(jìn)行招拍掛?招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?

2、招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析

3、企業(yè)實(shí)力雄厚、準(zhǔn)備充分卻無法成功通過二級市場拿地?癥結(jié)何在?

4、“招拍掛”獲取土地會(huì)踩到哪些“雷區(qū)”?

5、如何避免“招拍掛”雷區(qū)?

6、真實(shí)案例揭示哪些情形會(huì)導(dǎo)致“招拍掛”無效及其后果

7、真實(shí)案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧

三、直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”?

2、如何避免直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無效

3、如何看清直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動(dòng)

4、如何合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本

5、真實(shí)案例全程展現(xiàn)直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

四、股權(quán)收購獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)遇到哪些法律障礙

2、股權(quán)收購如何做好合理避稅

3、通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析

4、通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事前、事中如何防范，事后如何處理?

5、真實(shí)案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究所在職研究生班畢業(yè)。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營專家

曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產(chǎn)一線開發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營專家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)。對房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對房地產(chǎn)前期開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級開發(fā)實(shí)踐中有突出的業(yè)績。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動(dòng)形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實(shí)操結(jié)合。

主講課程：

《一級土地開發(fā)及運(yùn)營》

《土地一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級開發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計(jì)》

《土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)的成本合約管理》

《土地開發(fā)模式與流程；一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破》

服務(wù)過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團(tuán)、北控集團(tuán)、中房集團(tuán)、天慶房產(chǎn)、寶冶集團(tuán)、興東置業(yè)、粵海地產(chǎn)、金秀湖集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)、福州規(guī)劃設(shè)計(jì)總院、鑫成集團(tuán)等一百多家企業(yè)

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