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課程背景：

隨著行業(yè)銷售規(guī)模和利潤快速下滑，為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金流，各大企業(yè)均加大對成本控制和成本優(yōu)化的關(guān)注，“降成本就是保利潤”。如何進一步提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無效成本支出，成為企業(yè)持續(xù)擴張的關(guān)鍵一環(huán)。

中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國地產(chǎn)界利潤第一的前因后果。中海地產(chǎn)凈利潤復(fù)合增長率達到44.7%，遠高于萬科的33%，其根本原因之一，在于對開發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控，本課程深度揭密中海成本控制做法。

【課程收益】

1、破解標桿房地產(chǎn)項目全過程成本管控與造價控制操作之道;

2、從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對全過程成本精細化管理進行規(guī)劃;

3、提供房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本精細化管理的標準和方法，超級實戰(zhàn)，拿來即用;

4、大量中海、恒大等標桿房企成本管控實操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用。

培訓(xùn)受眾:

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項目總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo);

2、房地產(chǎn)設(shè)計總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、總工程師等

3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、工程管理、招標采購、造價成本、合約結(jié)算等

課程大綱:

第一部分:房地產(chǎn)項目決策及拿地階段的成本管控

1.投資估算以及目標成本編制講解

2.項目成本規(guī)劃與控制表

3.項目現(xiàn)金流量預(yù)測表

4.建安成本目標控制表

5.建安成本預(yù)測明細表

6.項目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計指標表

7.房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析

8.項目開發(fā)成本管控的總體思路

9.影響項目成本的10個主要因素

10.投資方案階段土地費用管控思路

1）舊城改造地塊 2）開發(fā)商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊 3）公開招投標或拍賣地塊

案例：中海地產(chǎn)集團某項目建安成本目標控制表詳解

1）土地成本 2）前期費用 3）建安成本、 4）其他直接費用、

5）利息費用 6）公司管理費用 7）銷售費用 8）稅金

第二部分:房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計階段中海地產(chǎn)成本管控策略及案例分析

1.設(shè)計階段成本管理的基本邏輯

2.強排設(shè)計--項目拓展階段的成本估算

3.概念設(shè)計--項目策劃階段的成本測算

4.規(guī)劃方案設(shè)計階段的成本優(yōu)化

5.項目交工標準設(shè)計

6.擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計--單體建筑設(shè)計優(yōu)化及成本預(yù)算

7.管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化

8.園林景觀設(shè)計管理

9.設(shè)計階段后期成本優(yōu)化

10.設(shè)計階段成本管理與優(yōu)化的保障

案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計階段控制重點部位

案例：中海項目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計指標詳解

第三部分:招投標階段中海成本管控操作策略及案例分析

1.單位選擇對成本的影響

2招標方式

1）邀請招標 2）競爭性談判 3）直接委托

討論：為什么避免單位內(nèi)部推薦單位

3.招標范圍界限對成本的影響

1）合同計價方式 2）進度款支付方式 3）投標保證金的作用 4）履約保證金的作用

4.商務(wù)談判技巧對成本的影響

5.商務(wù)清標準確性對成本的影響

1）資質(zhì)預(yù)審的目的

2）考察單位主要目的是什么

3）作為招采專員你怎么回答投標單位提出的問題

6.合同承包方式、承包范圍以及計價依據(jù)對成本的影響

案例1：中海地產(chǎn)招標過程詳細講解

案例2：恒大地產(chǎn)招標過程詳細講解

7.合約策劃報告成本管控講解

案例：中海地產(chǎn)合約策劃報告編制講解

8.招標清單編制選擇方式對成本的影響（港式清單、市場清單、國標清單、定額計價）

案例1：中海地產(chǎn)招標清單編制講解（港式清單）

案例2、碧桂園招標清單編制講解（港式清單）

案例3、恒大地產(chǎn)招標清單編制講解（企業(yè)清單、國標清單）

討論：各類招標清單利弊進行講解分析

第四部分:施工交叉作業(yè)階段中海成本管控操作策略及案例分析

1.動態(tài)成本管控講解

案例:中海地產(chǎn)動態(tài)成本管控講解

2.施工交叉作業(yè)成本管控講解

1)總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人施工經(jīng)驗對總包單位進行施工成本管控

2)分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人經(jīng)驗對分包單位進行施工成本管控

3)精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人經(jīng)驗對精裝修單位進行施工成本管控

3.工程簽證審核技巧講解

1)工程簽證單

2)工程簽證附件（工程聯(lián)系單、工程量確認單、工程設(shè)計變更單、工程技術(shù)核定單、會議紀要）

3)工程簽證預(yù)算書

案例：分享個人審核思路以及技巧

4.材料認質(zhì)認價詢價技巧講解（主要尋到廠家底價）

案例：分享個人詢價方法以及技巧

5.工程進度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）

案例: 中海審核方案以及技巧分享

6.房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對成本把控的重點）

案例：分享個人施工經(jīng)驗以及施工工藝對成本的影響

第五部分:竣工結(jié)算階段中海成本管控操作策略及案例分析

1.竣工圖紙審核講解

1)竣工圖紙繪制準確性直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2)竣工圖紙審核不嚴格直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

案例：分享個人多年竣工圖紙審核經(jīng)驗

2.竣工資料真實性審核講解

1）竣工資料真實性影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2）竣工資料不完善影響竣工結(jié)算質(zhì)量

案例:個人經(jīng)驗分享

3.竣工核重結(jié)算書審點內(nèi)容

1）總價包干結(jié)算審核（港式清單計價模式、國標清單計價模式、市場清單計價模

(1)審核是否完成合同范圍內(nèi)所有工作內(nèi)容

(2)審核竣工圖紙以施工圖紙是否吻合

(3)根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

2）單價包干結(jié)算審核（國標清單計價模式、港式清單計價模式、市場清單計價模式）

(1)根據(jù)竣工圖紙審核工程量

(2)根據(jù)合同審核措施費用以及承包范圍

(3)根據(jù)合同審核是否下浮比例

(4)根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

3）按實結(jié)算審核（定額計價模式）

(1)根據(jù)竣工圖紙審核工程量

(2)根據(jù)合同計價依據(jù)審核工程結(jié)算

(3)根據(jù)當?shù)卣C發(fā)的定額人工文件進行調(diào)差

(4)根據(jù)合同約定對材料進行調(diào)差（備注：材料單價是按照算術(shù)平均單價還是加權(quán)平均單價記取）

(5)根據(jù)合同約定對機械進行調(diào)差

(6)根據(jù)當?shù)卣募约昂贤s定進行措施費率調(diào)整

(7)審核分部分項定額

(8)根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

案例1:結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)結(jié)算管理辦法以及個人結(jié)算經(jīng)驗分享

案例2:廣聯(lián)達定額計價以及國標清單計價演練

第六部分:竣工決算階段中海成本管控操作策略及案例分析

配合財務(wù)做好竣工決算清算工作

配合財務(wù)做好建安成本編制

配合財務(wù)做好土地增值稅測算工作

案例:分享個人工作經(jīng)驗

王老師

原中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)區(qū)域公司成本高管

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)企業(yè)成本合約部總監(jiān)

省評標專家，高級工程師, 一級造價工程師、注冊監(jiān)理工程師、一級建造師

15年標桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、工程預(yù)結(jié)算、招采、合同管理工作經(jīng)歷。有超過10年工程造價實操、成本管控、工程招投標實操培訓(xùn)講課經(jīng)驗。曾任職于中建七局、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等標桿甲乙方單位。王老師對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、招標采購流程、合同管理均有自已獨到見解； 對土建工程、裝飾工程、市政工程、園林景觀工程工程、鋼結(jié)構(gòu)、人防工程、空調(diào)工程、消防工程、水電工程、智能化工程、電梯工程、柴油發(fā)電機等工程預(yù)結(jié)算以及各項經(jīng)濟指標有豐富的實操經(jīng)歷。

操盤過的項目有

恒大名都項目、恒大金碧天下項目、恒大御景灣項目、恒大海南綠洲項目、中海錦成項目、天河小區(qū)項目、海域陽光項目一、二期工程、萬力花園項目、江海匯項目、幸福森林項目、文瀾世家項目等項目。

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