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課程介紹：

稅率下調(diào)、稅務(wù)總局加大“放管服”力度，新個人所得稅法的實施，社保移交稅務(wù)部門征收，國地稅合并后第一個企業(yè)所得稅匯算清繳期和土地增值稅清算口徑的日益嚴(yán)格，機構(gòu)改革與政策密集調(diào)整相繼出現(xiàn)，“金三”大數(shù)據(jù)實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險精準(zhǔn)診斷。置身于如此背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。

本課程不同于以往房地產(chǎn)課程對于政策匯編的整理，而是精挑細(xì)選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復(fù)雜，深入的為大家細(xì)致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當(dāng)前房地產(chǎn)財稅領(lǐng)域前沿的實操案例和戰(zhàn)略思考。

培訓(xùn)收益：

橫向掌握：企業(yè)所得稅+個稅+土增征管新格局下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程財稅管控新思路

縱向掌握：房企資源取得階段、融資環(huán)節(jié)、資源流通與管理階段、土地增值稅預(yù)征和清算階段涉及主要稅種的實操與風(fēng)控。

培訓(xùn)對象：

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)，財務(wù)經(jīng)理及主管，稅務(wù)經(jīng)理及主管

課程大綱：

一、“企稅個稅土增征管新格局”下房開企業(yè)全流程財稅管控的思考

1、“個稅新政”房開企業(yè)財稅管控需要關(guān)注的要點

2、新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人發(fā)票代開受票方風(fēng)險激增

3、房開企業(yè)全流程稅負(fù)不平衡問題的戰(zhàn)略解決思路：以新《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類，2018年版）“第5行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”填報為例。

二、房開企業(yè)資源取得階段主要稅種實操與風(fēng)險防控

1、土地價款扣除：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

? 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

? 土地出讓金返還款如何處理？

? 以房抵房增值稅的計稅依據(jù)如何確定？

? 母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑

? 申報增值稅收入抵減已預(yù)繳稅款，可否抵減不同項目已預(yù)繳稅款？

2、 房地產(chǎn)土地拓展投資不同模式的財稅安排

? 一級市場：招拍掛、一二級聯(lián)動

? 二級市場：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、產(chǎn)權(quán)/司法拍賣

3、市政建設(shè)配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑

4、印花稅、土地使用稅等小稅種的細(xì)節(jié)問題分析

5、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃

三、房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)主要稅種實操與風(fēng)險管控

1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對——來自稽查動態(tài)的最新口徑

2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對——增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅利息扣除雙關(guān)注

3、資金池運作模式納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

5、向信托投資公司階段的納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

6、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務(wù)障礙

7、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用

四、全流程主要稅種實操與風(fēng)險管控

1、企業(yè)所得稅全流程納稅申報——稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預(yù)計毛利差額滯后確認(rèn)的稽查風(fēng)險防范

2、企業(yè)所得稅新季度申報表的填報對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3、房企建安甲供工程的博弈

4、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？——房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的“虛開風(fēng)險”

5、開發(fā)成本超過評估指標(biāo)值就要補稅嗎？

6、建安成本偏高——房地產(chǎn)企業(yè)反避稅案例

7、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）的扣除問題？——追溯調(diào)整法與未來適用法的選擇？

8、營銷設(shè)施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對——增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的處理異同

9、地下車位的財稅處理：風(fēng)險與收益的權(quán)衡

? 國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？

? 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

? 無產(chǎn)權(quán)地下車位銷售房產(chǎn)稅風(fēng)險的規(guī)避

五、資源流通與管理階段主要稅種實操與風(fēng)險管控

1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與預(yù)警的房開企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)

2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對——來自稽查案例的講解

3、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現(xiàn)有認(rèn)識的誤區(qū)

4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

5、“以房抵工”納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

六、土地增值稅預(yù)征和清算階段稅種實操與風(fēng)險管控

1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)與增值稅、土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是怎樣關(guān)系？

2、“視同銷售”一定會有所得稅嗎？“買一贈一”怎樣操作才能少繳稅？

3、房開企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異。

4、出租產(chǎn)成品的租金收入如何計稅？盡量避免預(yù)租收入等形式造成增值稅、所得稅及土地增值稅收入不一致的情況。

5、開發(fā)區(qū)內(nèi)建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)如何處理？

6、紅線外支出能否稅前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大橋、建休閑廣場、沿河景觀設(shè)施等的支出，成本不能稅前扣除嗎？土地增值稅能否扣除？

7、被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除？

8、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，如何進(jìn)行納稅處理？通過項目管理費形式的合作建房，稅務(wù)局是否認(rèn)可？

9、土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

10、土地增值稅的清算單位以以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算？不同清算單位的選擇會帶來哪些稅收利益？

劉老師

劉老師多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與稅務(wù)總局組織和布置的行業(yè)專項專案檢查工作，是國家稅務(wù)總局稽查人才庫成員，稅收師資庫成員。 行業(yè)方面，劉老師在市局機關(guān)工作期間，著力從事特定行業(yè)稅收政策管理工作，多次參與總局組織的熱點行業(yè)最新政策研討會，多次參與對一線稅務(wù)干部、納稅人及中介機構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作。于此同時，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險管理，他建立了一套行之有效的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控體系，得到稅務(wù)機關(guān)、房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)的一致認(rèn)可。 學(xué)術(shù)上，劉老師擔(dān)任國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院兼職教師，是山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院客座教授。劉老師還參與編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》等多本書籍

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