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【課程背景】

企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中時(shí)時(shí)處處會(huì)隱含著風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)最終都將以法律風(fēng)險(xiǎn)的形式爆發(fā)。以往的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)的重視程度不足，往往集中在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的訴訟糾紛解決。訴訟糾紛的解決往往屬于風(fēng)險(xiǎn)防控的后續(xù)階段，對(duì)于訴訟的結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)很難做到完全的控制，經(jīng)常受制于法院的審理、最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不可控，進(jìn)而導(dǎo)致重大的損失。

【課程收益】

通過(guò)學(xué)習(xí)主要法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，以案釋法，教練式培訓(xùn)，讓學(xué)員能夠建立起事前、事中、事后全程把控的風(fēng)險(xiǎn)防控思維格局，準(zhǔn)確把握常用的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，及維護(hù)權(quán)益所需的證據(jù)、訴訟等法律技能，增強(qiáng)法律意識(shí)，學(xué)法守法用法，防范各種法律風(fēng)險(xiǎn)，杜絕不必要的損失和責(zé)任。

【授課對(duì)象】

房產(chǎn)企業(yè)總裁、高中級(jí)管理人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)及相關(guān)崗位人員。

【課程特色】

1、其他老師無(wú)法比擬的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)：張緒才老師系資深專(zhuān)業(yè)律師，法律功底深厚、辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，法律培訓(xùn)針對(duì)性、實(shí)操性強(qiáng)，具有獨(dú)特的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。最大特點(diǎn)是：不講理論講案例！

2、其他律師無(wú)法比擬的講課技能和風(fēng)格：張緒才老師對(duì)課件及案例進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，邏輯嚴(yán)密，構(gòu)思巧妙，把法律知識(shí)融入到生活社會(huì)現(xiàn)象；講課風(fēng)格生動(dòng)風(fēng)趣，寓教于樂(lè)；講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學(xué)員聽(tīng)得懂、愿意聽(tīng)；綜合運(yùn)用文字、圖片、影音、互動(dòng)等方式，充分調(diào)動(dòng)學(xué)員的積極參與互動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。

3、正向激勵(lì)的培訓(xùn)流程體系：張緒才老師深諳培訓(xùn)流程和激勵(lì)之道，能夠與單位培訓(xùn)主管人員配合，從培訓(xùn)環(huán)境設(shè)施、組織管理、正向激勵(lì)、團(tuán)隊(duì)精神、榮譽(yù)表彰等方面創(chuàng)新模式，提高學(xué)員學(xué)習(xí)積極性和榮耀感，進(jìn)而提升學(xué)習(xí)效果。

【課程大綱】

第一部分土地使用權(quán)取得的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓?zhuān)ㄕ袠?biāo)、拍賣(mài)、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

一、土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)；

2、政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)；

3、土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)

4、招拍掛過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、物權(quán)法施行后土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；

6、房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)；

7、土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)；

4、土地使用權(quán)出讓合同問(wèn)題導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)；

5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地使用權(quán)合作開(kāi)發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、合作開(kāi)發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在實(shí)務(wù)中，很多合作開(kāi)發(fā)合同或項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)合同由于簽訂時(shí)沒(méi)有仔細(xì)審查其合法性，導(dǎo)致在土地價(jià)格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無(wú)效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就可能面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。）；

2、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)（很多公司采取收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在一系列負(fù)債或糾紛，這是最大的法律風(fēng)險(xiǎn)）；

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不到位、虛假出資的風(fēng)險(xiǎn)；

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)；

6、收購(gòu)在建工程時(shí)因工程款問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

7、被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，通常容易忽略包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、市政配套費(fèi)等等。

8、與被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

9、股權(quán)收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范

第二部分 房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、國(guó)家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)（很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行，認(rèn)為只要拿到錢(qián)就可以了，實(shí)際融資協(xié)議存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金提供方啟動(dòng)合同條款違約機(jī)制，有時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性的影響。）；

3、利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn)；

4、盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)；

1、由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、由于勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

3、由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工期延誤、質(zhì)量問(wèn)題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

4、設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、承包商違法分包、工程質(zhì)量、安全事故、農(nóng)民工工資等法律風(fēng)險(xiǎn)；

6、因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

7、因中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收及工程移交等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)；

8、因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

9、因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；

10、黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第三部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、與銷(xiāo)售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

1、因銷(xiāo)售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、因銷(xiāo)售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

3、因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

4、因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。

三、與銷(xiāo)售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、違規(guī)銷(xiāo)售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、取得商品預(yù)售證書(shū)的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；

3、預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；

4、促銷(xiāo)方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

6、銷(xiāo)售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

7、認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同書(shū)相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

四、與購(gòu)房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料的法律性質(zhì)和法律效力

2、商品房認(rèn)購(gòu)糾紛。

3、簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)的一些注意事項(xiàng)。

4、因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

6、因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；

7、因公共設(shè)施使用等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)；

8、因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；（備注：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)特別突出，因開(kāi)發(fā)商一般是對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的。）

第四部分 物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)；

2、開(kāi)發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險(xiǎn)；

3、銷(xiāo)售房屋承諾贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

4、未經(jīng)竣工驗(yàn)收交付房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

注：以上內(nèi)容為正課內(nèi)容，在案例剖析中舉一反三、融匯貫通，加入與之關(guān)聯(lián)的法律知識(shí)和律師辦案實(shí)踐操作內(nèi)容，內(nèi)容可根據(jù)企業(yè)需求、時(shí)間和現(xiàn)場(chǎng)情況作適當(dāng)調(diào)整。

張老師

講師介紹：

資深金融律師和銀行法律顧問(wèn)

北大博雅智庫(kù)高級(jí)研究員

農(nóng)金智庫(kù)法律專(zhuān)家

中國(guó)講師協(xié)會(huì)理事

中國(guó)財(cái)富傳承管理師聯(lián)盟理事

張緒才老師長(zhǎng)期從事金融法律業(yè)務(wù)，辦理過(guò)大量的訴訟和非訴訟案件，具有豐富的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期致力于銀行各類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)防控的研究和培訓(xùn)，運(yùn)用深厚的法律理論功底和豐富的辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為銀行提供全方位的法律風(fēng)險(xiǎn)防控培訓(xùn)課程，幫助其找準(zhǔn)法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，及早防范，杜絕損失。每年講課培訓(xùn)上百場(chǎng)、上萬(wàn)人次，贏得了廣泛認(rèn)同和贊譽(yù)。

授課特色：

資深專(zhuān)業(yè)律師，法律功底深厚、辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，法律培訓(xùn)針對(duì)性、實(shí)操性強(qiáng)。

最大特點(diǎn)是不講理論講案例，不講術(shù)語(yǔ)講白話(huà)，不重書(shū)面重實(shí)踐、不強(qiáng)灌輸強(qiáng)引導(dǎo)；案例故事化、故事情節(jié)化、情節(jié)實(shí)戰(zhàn)化，實(shí)戰(zhàn)實(shí)效化，防患未然、“絕招”致勝；

對(duì)課件及案例進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，邏輯嚴(yán)密，構(gòu)思巧妙，把法律知識(shí)融入到生活社會(huì)現(xiàn)象；講課風(fēng)格生動(dòng)風(fēng)趣，寓教于樂(lè)；

講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學(xué)員聽(tīng)得懂、愿意聽(tīng)；綜合運(yùn)用文字、圖片、影音、互動(dòng)等方式，充分調(diào)動(dòng)學(xué)員的積極參與互動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。

服務(wù)過(guò)的銀行客戶(hù)：

湖南省農(nóng)信聯(lián)社、江蘇省農(nóng)信聯(lián)社、內(nèi)蒙古農(nóng)信聯(lián)社、黑龍江省農(nóng)信聯(lián)社、陜西省農(nóng)信聯(lián)社，吉林省農(nóng)信聯(lián)社、新疆農(nóng)信聯(lián)社、浙江省農(nóng)信聯(lián)社金華辦事處、山東省農(nóng)信聯(lián)社德州辦事處、煙臺(tái)辦事處，山東省聊城市銀行業(yè)協(xié)會(huì)、日照市銀行業(yè)協(xié)會(huì)、甘肅臨夏市銀行業(yè)協(xié)會(huì)、寧夏石嘴山市銀行業(yè)協(xié)會(huì)，安徽蚌埠、滁州銀行業(yè)協(xié)會(huì)，河南洛陽(yáng)市銀行業(yè)協(xié)會(huì),鄂爾多斯銀行業(yè)協(xié)會(huì)；中信銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、北京、瀘州中行、天津、濮陽(yáng)、濰坊農(nóng)業(yè)銀行、貴州、定西、泰安工商銀行、廣東、徐州建設(shè)銀行、廣州交通銀行、西安、長(zhǎng)春、杭州、福州、長(zhǎng)沙、成都、重慶、煙臺(tái)招商銀行、石家莊華夏銀行、唐山銀行、長(zhǎng)安銀行、中旅銀行、北京銀行、青海銀行、吉林銀行、西藏銀行，江西、河南、四川、湖南、江蘇、浙江、吉林、黑龍江省郵儲(chǔ)銀行系統(tǒng)；山東、陜西、青海、吉林、甘肅、河南、江蘇、廣西、福建、四川、湖南、安徽、上海、廣東、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆等地的農(nóng)商行或農(nóng)信用聯(lián)社、村鎮(zhèn)銀行、河北、山西、寧波融資性擔(dān)保行業(yè)協(xié)會(huì)等200余家銀行擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)。

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