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【課程序言】

本次課程屬于商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)項目定位邏輯與招商管控專門研發(fā)的專業(yè)提升系統(tǒng)培訓(xùn)，誠邀商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)項目定位與招商的一線操盤手親臨授課，其授課方式將采取實操經(jīng)驗與典型案例互動結(jié)合模式。授課方向主要包括商圈研究、盈利模式、客群分析、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位、租金測算、租抉制定、總控計劃、產(chǎn)品功能、成本控制、招商執(zhí)行、合同避險、談判執(zhí)行、經(jīng)營分析、品牌調(diào)改等。通過對商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)項目定位邏輯與招商管控的系統(tǒng)講解和經(jīng)典案例的深度剖析，以及商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)項目定位與招商的工作思路和執(zhí)行方向的分享，以求提升相關(guān)人員的專業(yè)執(zhí)行與管控的綜合技能，完善相關(guān)人員的專業(yè)知識體系。授課內(nèi)容請參看授課大綱，并仔細(xì)閱讀大綱中的學(xué)習(xí)要點，以求實現(xiàn)“只有專業(yè)強，才有話語權(quán)”的職業(yè)目的，并用自己的專業(yè)智慧為企業(yè)創(chuàng)造新價值。本次培訓(xùn)屬于“純干貨、重執(zhí)行、能落地”的專業(yè)專項學(xué)習(xí)體系。

【課程對象】

適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非標(biāo)項目，其項目處于前策階段，或即將招商的運營總、項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、成本總、采購總、工程總、物業(yè)總等管理人員，或者為項目定位與招商的具體執(zhí)行者，以及全產(chǎn)業(yè)鏈上為商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)項目提供定位與招商服務(wù)的企業(yè)與機構(gòu)等相關(guān)管理人員。特別建議愿意從事商業(yè)地產(chǎn)項目定位與招商職業(yè)、對商業(yè)地產(chǎn)項目定位與招商感興趣、并想以此為職業(yè)的年輕人參加，通過本次培訓(xùn)，能更好的的提升自己的商業(yè)地產(chǎn)定位與招商的專業(yè)專項業(yè)務(wù)能力。

【課程大綱】

第一部分 非標(biāo)商業(yè)概念

標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)專業(yè)認(rèn)知

標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)案例解析

非標(biāo)商業(yè)專業(yè)認(rèn)知

非標(biāo)商業(yè)案例解析

第二部分 經(jīng)濟(jì)大勢與商圈研究

一、經(jīng)濟(jì)周期判斷與認(rèn)知

1、經(jīng)濟(jì)宏觀大勢認(rèn)知

2、經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)之源

3、經(jīng)濟(jì)周期應(yīng)對之策

4、經(jīng)濟(jì)周期管理之道

二、城市研究方法論

1、城市分級

2、城市三大發(fā)展要素

3、城市基礎(chǔ)情況分析

4、城市經(jīng)濟(jì)政策分析

5、城市發(fā)展規(guī)劃解讀

6、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究

7、城市人文與自然環(huán)境研究

三、商業(yè)地產(chǎn)選址原則

四、商業(yè)項目綜合功能分析

1、商業(yè)開發(fā)趨勢

2、城市綜合體驅(qū)動模式

3、城市綜合體復(fù)雜性

五、城市的商業(yè)格局

1、城市商業(yè)格局研究

2、城市商圈分布

3、主要商業(yè)項目定位研究

4、重點項目調(diào)研

六、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式解讀

1、銷售模式

2、持有模式

3、資管模式

4、租售結(jié)合

七、區(qū)域研究

1、城市行政分區(qū)

2、區(qū)域功能定位

八、交通研究

1、道路等級分析

2、交通設(shè)施分析

3、到達(dá)方向分析

九、地塊分析

1、地塊四至

2、地塊特點

3、地段屬性

4、可達(dá)性

5、可見性

6、最佳立地條件

十、商圈研究

1、商圈定義

2、商圈的空間研究

3、商圈的時間研究

第三部分 客群分析與項目定位

一、競爭調(diào)研

1、競爭調(diào)研

2、調(diào)研維度

二、客群分析

1、人口調(diào)研

2、不同類型的人口分析

3、人口數(shù)量與商業(yè)能級

4、消費研究內(nèi)容

（1）消費水平

（2）消費結(jié)構(gòu)

（3）消費習(xí)慣

5、消費研究方法

三、項目定位

1、經(jīng)營分析

2、商業(yè)定位含義

3、商業(yè)定位內(nèi)容

（1）能級定位

（2）客群定位

（3）功能定位

（4）檔次定位

（5）主題定位

（6）品牌定位

4、定位案例解析

5、核心功能配置

四、業(yè)態(tài)規(guī)劃

1、業(yè)態(tài)規(guī)劃概念

2、業(yè)態(tài)選擇

3、業(yè)態(tài)組合原則

4、業(yè)態(tài)組合策略

五、樓層規(guī)劃

六、品牌落位

1、品牌落位概念

2、品牌落位原則

3、品牌落位方法

4、品牌配置原則

（1）成熟度

（2）功能性

5、品牌備選

6、品牌資源庫建設(shè)

7、品牌認(rèn)知

七、招商前策

1、預(yù)招商

2、品牌落位圖

3、招商前策與策劃

第四部分 租金測算與租抉制定

一、租金測算

1、商業(yè)價值實現(xiàn)

2、項目投資回報率要求（長期收益指標(biāo)）

3、市場定價法

（1）可比項目樣本選擇

（2）租金入市水平策略

（3）確定樓層平均租金

（4）進(jìn)行一鋪一價推導(dǎo)

（5）確定物業(yè)費水平

（6）進(jìn)行租售比反算

二、租抉制定

1、租抉周期

2、租抉內(nèi)容

（1）租賃面積的確定

（2）租賃費用的構(gòu)成

（3）租金測算

（4）租金遞增

（5）租約期限

（6）優(yōu)惠措施

3、租抉審批權(quán)限

4、租抉文件實例

5、租抉策略

（1）套內(nèi)使用面積租金

（2）起始租金定價

（3）一鋪一價收益分析

（4）意向金標(biāo)準(zhǔn)

（5）商管費標(biāo)準(zhǔn)

（6）水電收費標(biāo)準(zhǔn)

（7）裝修管理費及押金標(biāo)準(zhǔn)

（8）合約年限

（9）商戶補貼費用

（10）各業(yè)態(tài)遞增率

（11）前三年實收租金收益預(yù)測

6、合同或協(xié)議事宜

7、自營主力店

第五部分 總控計劃與模塊介紹

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的雙輪驅(qū)動

二、商業(yè)地產(chǎn)總控計劃

1、商業(yè)項目總控計劃模板

2、總控計劃的目的

3、總控計劃的排期邏輯

三、總控計劃各模塊介紹

1、招商計劃

2、設(shè)計計劃

3、工程計劃

4、運營計劃

5、企劃計劃

6、物業(yè)計劃

7、數(shù)字化計劃

8、人資與行政計劃

9、財務(wù)計劃

四、開辦費預(yù)算

1、開辦費定義

2、開辦費明細(xì)

第六部分 產(chǎn)品功能與成本控制

一、產(chǎn)品力內(nèi)涵

二、功能的實現(xiàn)

1、房產(chǎn)條件

（1）房產(chǎn)條件是商業(yè)價值的保證

（2）不同階段房產(chǎn)條件控制要點

2、論證規(guī)劃設(shè)計條件

（1）論證政府設(shè)計條件（建筑指標(biāo)/總圖限制/市政條件)

（2）論證公司設(shè)計條件

3、如何看懂商業(yè)總圖設(shè)計

4、停車及停車場設(shè)計

5、車行動線設(shè)計

6、人行動線設(shè)計

7、動線規(guī)劃

（1）動線規(guī)劃原則

（2）動線分類

（3）動線設(shè)計元素

（4）外部動線的構(gòu)成與作用

（5）內(nèi)部動線的構(gòu)成與作用

（6）水平動線規(guī)劃（一字型動線/環(huán)形動線/放射型動線/網(wǎng)格型動線/多動線組合）

（7）垂直動線規(guī)劃（自動扶梯/垂直電梯/自動坡道梯）

8、空間尺度的把握

9、機電配置要求

10、商家物業(yè)條件需求

三、美學(xué)的實現(xiàn)

1、項目亮點打造

（1）亮點發(fā)力部位的設(shè)定

（2）亮點打造的管理維度

2、成本分配原則

四、經(jīng)濟(jì)的實現(xiàn)

1、收入提升

（1）核心經(jīng)營指標(biāo)提升

（2）多經(jīng)收入提升

（3）停車收入提升

2、成本控制

（1）非收益性成本控制

（2）降低拆改成本

（3）全成本視角

五、施工的把控

第七部分 招商執(zhí)行與績效管理

一、招商的邏輯

二、招商執(zhí)行的技巧

1、招商執(zhí)行的三大法則

2、招商執(zhí)行的漏斗原理

3、招商執(zhí)行的業(yè)務(wù)流--甲方視角

4、招商執(zhí)行的業(yè)務(wù)流--乙方視角

5、如何與乙方洽談經(jīng)營方案

6、招商順序及主力店招商原則

7、招商首次洽談的內(nèi)容

8、商戶等級分類

9、商務(wù)洽談流程

10、招商形象的統(tǒng)一

三、招商團(tuán)隊組建與管理

1、成立商管公司的意義

2、組織架構(gòu)

3、招聘與組建

4、培訓(xùn)機制

5、薪酬體系

6、績效管理

7、股權(quán)激勵

四、合理使用顧問公司

1、顧問公司的價值

2、選擇顧問公司的注意事項

3、顧問公司的服務(wù)模式

五、招商管控

六、招商推廣

第八部分 合同避險與談判執(zhí)行

一、合同管理

1、合同的本質(zhì)

2、合同管理的現(xiàn)狀及四大功能

3、合同的類型及談判控制要點

4、合同細(xì)則

5、合同管理

二、談判執(zhí)行

1、談判的三種情形

2、開局策略

3、中場技巧

4、終局技巧

第九部分 經(jīng)營分析與招調(diào)管控

一、運營體系搭建

1、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

2、人力資源規(guī)劃

3、財務(wù)管理規(guī)劃

4、業(yè)務(wù)管理規(guī)劃

5、運營指標(biāo)體系

二、經(jīng)營分析

1、經(jīng)營分析本質(zhì)

2、經(jīng)營分析報告

三、租戶監(jiān)控

1、租戶監(jiān)控

2、租售比分析

3、租賃面積分析

4、盈虧平衡分析

四、招調(diào)管控

1、招調(diào)的原因

2、招調(diào)的分類

王老師

從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的招商運營、資產(chǎn)管理與零售經(jīng)營管理工作20余年。目前屬于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、定位招商、運營管理與資產(chǎn)管理的一線操盤手。現(xiàn)任某商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理，主要從事商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)招商執(zhí)行管控與資產(chǎn)管理，擁有在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中各代表時期內(nèi)代表性企業(yè)和購物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)等項目的實際運作經(jīng)驗，具備系統(tǒng)全面的二、三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)操作的整盤定位與招商以及資產(chǎn)管理的操作經(jīng)驗，特別是在項目招商前期的市場調(diào)研、精準(zhǔn)定位、動線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調(diào)改以及資產(chǎn)管理等方面有自己獨特的經(jīng)驗和見解。曾負(fù)責(zé)中南城購物中心鴻儒國際文化廣場等數(shù)十個項目的規(guī)劃定位、租售運作、招商運營及資產(chǎn)管理等具體操盤工作。

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