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深圳的城市發(fā)展已經(jīng)進入到一個新的階段，城市更新成為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的供地方式，同時也成為大型房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展布局、破解空間與資源困局的戰(zhàn)略舉措。而舊工業(yè)區(qū)的升級改造，無論是過去還是將來，無疑都是城市更新的主戰(zhàn)場。舊工業(yè)區(qū)升級改造除面臨城市更新常規(guī)問題之外，還面臨一系列特殊法律政策問題。2014年5月，深圳市發(fā)布政策指導(dǎo)文件《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，明確“為促進我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，鼓勵舊工業(yè)區(qū)在滿足結(jié)構(gòu)安全和消防要求的前提下，開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新“，一種集傳統(tǒng)的功能改變、拆除重建、綜合整治三類更新方式于一體的新型舊工業(yè)區(qū)升級改造模式自此誕生。2015年9月，《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作指引(試行)》適時出臺。

“工欲善其事，必先利其器。”綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造項目能否順利實施，這一新型改造模式的政策背景、基礎(chǔ)法律關(guān)系、項目實操過程中可能面臨的特殊問題，包括項目準(zhǔn)入、項目報批、歷史用地處置、工業(yè)樓宇銷售等問題及開發(fā)過程中的風(fēng)險管理都值得業(yè)務(wù)一線管理人員的注意。因此，針對綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造項目的政策解讀、實務(wù)操作與風(fēng)險管理這一課題進行研討學(xué)習(xí)，具有重要意義。

參加對象：

1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理

2、運營管理部、拆遷管理部、項目運營部、戰(zhàn)略投資部、工程部、客服部、營銷策劃部、總裁辦等相關(guān)職能部門

課程內(nèi)容：

第一部分、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造法規(guī)政策要點解讀

一、舊工業(yè)區(qū)升級改造政策沿革

1、舊工業(yè)區(qū)升級改造政策沿革

2、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造政策背景

二、舊工業(yè)區(qū)改造模式及其比較

1、舊工業(yè)區(qū)改造模式

2、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造與傳統(tǒng)改造模式相比的優(yōu)勢特征

三、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造政策要點解讀

1、項目準(zhǔn)入

2、審批流程

3、鼓勵措施

了解舊工業(yè)區(qū)升級改造的歷史沿革、概念由來，以及綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造的基本政策

第二部分、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)改造項目獲取及風(fēng)險管理

一、獲取方式

1、 直接取得

自主開發(fā)

合作開發(fā)

2、 項目收購

項目轉(zhuǎn)讓（合同權(quán)益收購）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓（項目公司收購）

二、項目收購法律風(fēng)險

1、股權(quán)收購的合法性和有效性

2、土地及房產(chǎn)權(quán)屬瑕疵

3、項目公司的機構(gòu)設(shè)置及勞動人事法律風(fēng)險

4、潛在債務(wù)及擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險

5、項目行政審批的風(fēng)險

6、政策及市場變化風(fēng)險

三、法律盡職調(diào)查

1、法律盡職調(diào)查的必要性

2、法律盡職調(diào)查范圍

3、法律盡職調(diào)查成果

四、項目收購合同擬定及談判

1、項目收購合同概要

2、項目收購合同談判要點

3、項目收購合同履約

了解項目獲取的基本方式、項目獲取的風(fēng)險及風(fēng)險管理措施

第三部分、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)改造項目實施及風(fēng)險管理

一、開發(fā)方式

1、加建

2、擴建

3、局部拆建

二、工業(yè)區(qū)改造地價計收

1、升級改造為工業(yè)或產(chǎn)業(yè)用地

2、升級改造為經(jīng)營性用地

3、升級改造為物業(yè)或研發(fā)用地

三、工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓

1、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓政策

2、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建概述

3、工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓實務(wù)

四、項目建造法律風(fēng)險管理

1、常見法律風(fēng)險

2、重點法律風(fēng)險及防范建議

3、 如何建立有效的法律風(fēng)險防范措施

了解整治類舊工業(yè)區(qū)改造項目實施相關(guān)實務(wù)知識及法律風(fēng)險管理措施

第四部分、綜合整治類舊工業(yè)區(qū)改造項目招商運營及風(fēng)險管理

一、舊工業(yè)區(qū)改造案例探討

案例：天安云谷舊工業(yè)區(qū)改造項目

二、項目招商運營基本步驟

1、 定位規(guī)劃

2、 設(shè)計

3、 招商

招商策劃與推廣

招商組織與實施

4、 運營

商業(yè)運營管理

物業(yè)管理

市場營銷管理

三、項目招商法律實務(wù)

1、 項目招商工作內(nèi)容

2、 項目招商代理基本模式

3、 項目招商法律文件

四、項目運營法律實務(wù)

1、項目運營管理主要內(nèi)容

2、項目運營主要模式

五、項目招商運營風(fēng)險管理

1、 項目招商運營風(fēng)險簡析

2、項目招商運營法律風(fēng)險管理典型案例

3、項目招商運營法律風(fēng)險管理體系建構(gòu)

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