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課程背景

與時(shí)俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線

樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，房地產(chǎn)稅收征管、評估、稽查和清算正逐步升級。近幾年來，國家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補(bǔ)充政策文件和相關(guān)解釋，并在稅企博弈中不斷調(diào)整。

企業(yè)所得稅匯算清繳的大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起了企業(yè)的高度關(guān)注。企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里？如何對涉稅關(guān)鍵問題進(jìn)行有效處理和正確評價(jià)？如何界定和處理不同稅務(wù)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行未雨綢繆，做好相關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)劃劃工作？這些都是擺在我們財(cái)務(wù)人員面前的現(xiàn)實(shí)“考題”！

清算在即，企業(yè)怎么辦？

房地產(chǎn)企業(yè)受到限購、限價(jià)、限貸等強(qiáng)有力的政策打壓，已使眾多企業(yè)對此無所適從，那么你呢？國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰，有關(guān)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率的政策，將陸續(xù)在各大城市落地，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目則面臨更嚴(yán)格的政策執(zhí)行，企業(yè)怎么辦？

土地增值稅對你多重要？

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種最多，其中企業(yè)所得稅和土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大；房地產(chǎn)企業(yè)清算，是否營業(yè)或是否有利潤為依據(jù)；它對企業(yè)而言是財(cái)務(wù)自查，確保會計(jì)記錄合理，準(zhǔn)確，把握會計(jì)與稅法差異的重要途徑，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)獲得企業(yè)所得稅納稅信息的重要手段，操作不當(dāng)將面臨巨額稅務(wù)損失，且不利于企業(yè)的納稅信用評級。

怎樣做才能合法少繳稅？

“清算土地增值稅”對房價(jià)有何作用？它是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納，將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高、繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價(jià)在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、最后保留利潤最多，是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。

學(xué)透稅收政策和實(shí)務(wù)最重要！

如何理解和應(yīng)對土地增值稅清算政策、熟練掌握申報(bào)業(yè)務(wù)、如何靈活運(yùn)用最新相關(guān)法規(guī)、防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)、相應(yīng)增加企業(yè)盈利，勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

本次會議將集中解決房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算的重要關(guān)鍵問題。幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的業(yè)務(wù)流程與財(cái)稅處理，并對如何化解稅收風(fēng)險(xiǎn)做針對性分析。破解土增稅清算的政策解析及實(shí)際操作的兩大難題，學(xué)習(xí)并掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段節(jié)稅的操作技巧。針對性強(qiáng)，注重實(shí)務(wù)操作和實(shí)效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯過的課程，機(jī)會難得！

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計(jì)事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工條件及重要性

1、政策依據(jù)

2、實(shí)際毛利大于計(jì)稅毛利補(bǔ)稅，且稽查風(fēng)險(xiǎn)增大

3、結(jié)轉(zhuǎn)收入和結(jié)算計(jì)稅成本的分界線

二、計(jì)稅成本核算項(xiàng)目與范圍

1、拆遷安置如何確認(rèn)成本

2、融資費(fèi)用的會計(jì)核算與稅務(wù)處理

3、劃分開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用

4、土地價(jià)款返還處理

三、完工階段賬務(wù)處理

1、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入

2、計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售成本

3、計(jì)算實(shí)際毛利，調(diào)整毛利差異

4、招待費(fèi)、營業(yè)稅金的調(diào)整

四、計(jì)稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)

1、成本的歸集與分配方法

2、計(jì)稅成本與會計(jì)成本的差異

3、可售面積的確定

4、已售產(chǎn)品銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)

五、毛利差異調(diào)整

六、完工后續(xù)支出會計(jì)核算與稅務(wù)處理

七、房地產(chǎn)企業(yè)合法扣除憑證的取得與假票的應(yīng)對

1、土地出讓金與拆遷補(bǔ)償款入賬票據(jù)

2、前期費(fèi)用合法扣除憑證

3、建安工程款合法憑證

4、配套、基礎(chǔ)工程

5、稽查查處假發(fā)票如何處理

八、特殊疑難問題

1、售樓處如何核算

2、銷售車位/車庫/人防設(shè)施如何核算（產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)）

3、銷售儲藏室如何核算

4、完工后銷售，收取部分款項(xiàng)，成本如何結(jié)轉(zhuǎn)

5、應(yīng)收未收款是否確認(rèn)收入

6、違約金專題

7、應(yīng)扣未扣支出的追溯調(diào)整

九、土地增值稅清算對象的確定

十、土地增值稅收入的確認(rèn)

1、代收費(fèi)用是否計(jì)入收入

2、自用或出租是否確認(rèn)收入

3、投資、贈與是否確認(rèn)收入

4、已開發(fā)票/未開發(fā)票如何確認(rèn)收入

5、實(shí)測面積誤差如何處理

6、拆遷還建如何確認(rèn)收入

十一、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1、裝修款是否可以稅前扣除

2、資本化利息支出是否可以加計(jì)扣除

3、營銷設(shè)施建造費(fèi)是否可以扣除

4、加計(jì)扣除的規(guī)定

十二、增值額與增值率

十三、開發(fā)連體樓如何清算

1、是否可以按售價(jià)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目

2、是否可以按層高系數(shù)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目

3、可否合并為非普通住宅清算

十四、土地增值稅扣除與企業(yè)所得稅的差異

十五、清算中特殊問題

1、舊房與新房界定

2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定

3、核定征收

4、車庫等配套設(shè)施

十六、專家現(xiàn)場開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。

許老師

國內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問，擅長將會計(jì)、稅收、法律知識綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。

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