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【課程背景】

隨著“金稅四期”上線、“數電發票”有序推廣和普及，“數據治稅”的理念根植于財稅管理的方方面面，稅務機關以“金稅四期”為載體，針對房地產行業實施重點風險監管，通過涉稅數據綜合分析，對申報信息不對稱實現穿透性評估。房企合法風險防控是第一要務，在合法的前提下，稅負最優是不二選擇。

在疫情后經濟復蘇期間、在開發和轉型之間的特殊時點，房地產業面臨重大挑戰，尤其需要考慮稅收成本，繼土地成本、建安成本、融資成本之后房企第四大成本！房地產企業開發周期長，開發環節多，受市場影響敏感，每個流程節點的涉稅事項都要認真對待，才可以確保清盤之后全身而退。

本課程著眼房地產企業開發項目全流程重要節點，分為籌建、拿地、建設、預售、交房、持有、清盤、撤資注銷等八大環節，每個階段緊扣容易觸發涉稅風險事項，著眼于實操、全方位立體式分析增值稅、企業所得稅、土地增值稅等潛在稅收風險，對于公司股權構架設計、會計核算框架搭建、項目整體稅收籌劃等都有詳盡案例進行印證和闡述，讓企業清清白白、合理合法進行稅收籌劃，稅后收益最大化！

【課程亮點】

1．全流程：開發節點全程覆蓋，從籌建到注銷，從拿地到清盤，每個階段又分為若干個 問題進行詳細解讀。

2．全稅種：以增值稅、所得稅、土地增值稅為主，以房產稅、土地使用稅、個人所得稅、 印花稅等為輔，開發流程所涉及稅種全盤解讀。

3．重實操：對于特殊問題均采取案例進行解讀，詮釋稅收政策背后的底層邏輯，讓財稅 人員在課堂上輕輕松松掌握要領。

【課程對象】

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

一、金稅四期下主要稅收風險分析工具運用

1．大數據分析如何捕捉虛開增值稅發票的企業

2．善意取得虛開增值稅發票的陳述申辯應對要點

3．金四決策管理指揮平臺試點上線工作進展安排

4．金稅四期下稅務稽查執法工作平臺功能介紹

二、房地產收入確認時點風險自評

【案例】項目網簽金額2.7億元，企業申報收入僅2000萬元

1．會計核算收入確認與企業所得稅收入確認時間解析

2．增值稅預繳和納稅義務發生時間判斷

3．土地增值稅預繳截止時間和清算時間點

三、成本結轉時間和成本核算范圍自評

【案例】竣工不結算、將分期結轉成本一次性結轉、將未售成本提前結轉、混淆直接 與共同成本，被稽查補稅6000多萬元

【案例】房地產企業串通虛增精裝修成本多結轉已售面積成本案例

1．會計結轉開發成本結算時間和企業所得稅結算時間

2．案例分析預計毛利轉回的申報表填報

3．開發成本的會計范圍和企業所得稅范圍差異

4．土地增值稅開發成本范圍的比較

四、開發費用稅前列支判斷自評

【案例】5億元信托融資顧問費與企業經營無關不得在企業所得稅前扣除

【案例】房企因關聯方利息費用列支被稽查補稅罰款

1．利息費用企業所得稅稅前扣除解析

2．財務費用土地增值稅解析

3．個人、股東、關聯方借款利息費用稅前列支政策

4．“名股實債”利息支出稅前扣除要點

5．關聯方融資增值稅和企業所得稅征免稅特殊政策

6．民間借貸如何取得合法有效憑證

五、項目資產劃轉的稅收風險自評

【案例】母子公司劃轉土地名為無償卻有償，被稅務稽查并處3倍罰款

1．轉讓房地產公司股權的稅收負擔分析

2．資產劃轉與資產轉讓的稅收區別

3．劃轉項目資產的稅收籌劃詳解

4．案例分析政府收購不動產的稅負最佳方式選擇

六、項目股權運作的稅收風險自評

【案例】房產公司隱瞞向境外股東分配利潤2.7億元被稽查補稅

【案例】股東轉讓境內房企股權因不動產評估價格偏低被補稅

1．公司股東賣股權涉稅風險及籌劃

2．股東分紅的征免稅政策解析與籌劃

3．項目股東分紅的稅收優惠及正確處理

4．解散項目公司的三種主要方式及稅收籌劃

七、土地增值稅項目清算風險自評

【案例】海南某房地產企業土地增值稅清算實務案例

【案例】北京某區稅務局土地增值稅清算審核意見書

1．土地增值稅清算收入中的5個涉稅風險點

2．虛增開發成本審核中的幾個重點問題

3．土地增值稅清算時需掌握的17個要點

八、現場互動：學員問、老師答、疑難問題不用怕

王老師

會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業開發全程的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧！

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